◆転勤やお買い替えでマンションを売るとき・貸すとき最初にかかる費用は?

急な転勤やお住み替えで、所有しているマンションを売ろうか・貸そうかを考える際に、やはり最初にかかる費用が気になりますね。売る場合・貸す場合はそれぞれいくらくらいの費用が必要かをお話します。

目次

1、マンションを売る場合にかかる初期費用

2、マンションを貸すときにかかる初期費用

3、マンションを貸すときの一時的な収入

4、まとめ

 

1、マンションを売る場合にかかる初期費用

マンション売却時には、お住いの状態からでも販売を始めることができます。不動産会社と媒介契約を締結した後、すぐに販売活動に入るのですが、中古マンションを現状渡しで売る場合は特に販売するにあたりかかる費用はありません。

成約になると仲介手数料や抵当権抹消費用・収入印紙代などが必要ですが、それまでは一部の例外を除き、必要な費用はなくすぐに売り出すことができます。

●●費用が販売前に発生する例●●

リフォームしてから販売する場合や不要物を撤去してから販売する場合は、そのリフォーム代や処分費がかかります。

そうした方が、売れやすい場合や現状があまりにも汚れていてイメージが悪い場合にはそうすることもあります。

2、マンションを貸すときにかかる初期費用

①リフォーム代金

マンションを貸すには、賃貸人を募集する際にリフォームをしてからご案内します。稀に居住中に中を見ないで決められる借主さんもいますが、その際でも入居前にはリフォーム・修繕・洗いなどは完了してからマンションを引き渡すことになります。

築浅でキッチンやバス、洗面台がきれいな物件の場合はハウスクリーニングのみで貸せる場合もあります。

➁不動産業者への手数料

賃貸募集の際に不動産業者へ支払う仲介手数料や広告料などがあります。この金額については、業者によってまちまちで【広告料1か月分】という業者や多いところは2か月というところもあります。

この金額は、家主さんと不動産業者が相談して決めますので多すぎると思ったときは希望金額を伝えると良いでしょう。

本来、仲介手数料の上限は貸主・借主からの合計金額を家賃の1か月分としなければいけないのですが、商習慣で1か月を超える部分については名目を代えて【広告料】や【ご祝儀】として家主さんからもらう業者が多いのです。

不動産業者も家主さんからいただく広告料の中から借主さんを見つけてくれた業者さんに成約報酬を渡す仕組みです。

商習慣なのですが、仲介手数料以外は本来は家主さんが支払う義務のないお金です。しかし、実際に借主さんを見つける不動産業者は広告料をもらえる物件を優先的に案内します。広告料を支払い、早期に借主さんをみつけてもらう方が良いという家主さんが多いのも事実です。

この金額は数社の不動産会社に査定してもらい、妥当と思われる金額で決めるとよいでしょう。

3、マンションを貸すときの一時的な収入

分譲マンションを貸すときには、賃貸借契約時に借主から預かったり、支払われる一時的な収入もあります。

●収入●

礼金・・・借主から家主に支払われる金員で返還義務はありません。

日割り家賃及び前家賃・・・家賃発生日から月末までの日割り賃料と翌月分の賃料を契約時に収めてもらいます。これは賃料収入をまとめてもらっているものですので、返還義務はありません。

●預り金●

敷金・保証金・・・賃貸借契約の解約時に返還義務のある預り金です。契約時まで預かり、万一賃料の滞納が発生した時は、その弁済金に充当することができます。

家主さんはこの一時的な収入を不動産会社への仲介手数料・広告料などに充当するということも多く、預り金・礼金の合計額から不動産業者への支払いを差し引いた金額を不動産業者から受け取ることで、契約時の実質的な現金の支出を抑えていることが多いのです。

 

4.まとめ

まとめると

マンションを売る場合

→初期の費用は無し

マンションを貸す場合→

リフォーム・洗い・修繕費、不動産業者への手数料が必要(礼金などの収入あり)

となります。

賃貸する場合は、月々の賃料と共益費が収入になりますが、ローンの返済金・固定資産税・毎月の管理費・修繕積立・設備のメンテナンス費用は貸主の負担となります。毎月のキャッシュフローがプラスになるかマイナスになるかもチェックする必要がありますね。

マンションを売るか、貸すかの判断材料のひとつになる初期費用のお話でした。

 

 

マンションを売却した時にかかる諸経費について

マンションを売却するお客様からの質問で多いのが『売るときの諸経費はいくらかかりますか?』というもの。

確かに手取り金額を計算するためには必要な数字ですので解説いたします。

 

目次

1、マンション売却時の諸費用

2、いつ、どのお金が必要なのか

3、その他、売買代金以外に授受するお金は?

4.まとめ

 

1、マンション売却時の諸費用

①仲介手数料

➁売渡証書作成費用・抵当権抹消費用

③収入印紙代

④譲渡益課税

⑤ローン返済金(抵当権・根抵当権が設定されている場合)

 

 

(1)仲介手数料

不動産仲介業者を介してマンションを売却した場合は、仲介手数料が必要です。

手数料の金額は『成約金額の3%+60,000円+消費税』が上限となりますが、物件の取引価格が200万円以下の不動産の場合は5%、200万円超~400万円以下の場合は4%+20,000円の手数料が必要です。

成約金額が3000万円の場合は、3000万円×3%+60,000円=960,000円

消費税8%と合わせて、合計1,036,800円となります。

4000万円の場合→1,360,800円(税込み)

5000万円の場合→1,684,800円(税込み) となります。

※宅地建物取引業法で定めた上限額です。

 

(2)売渡証書作成費用・抵当権抹消費用・住所などの表示変更登記費用

①売渡証書の作成・・・登記義務者となる売主が発行する書類ですが、実際は司法書士の先生に作成してもらい、その書類に記名・押印します。その手数料です。

➁抵当権抹消費用・・・ローンが残っており(根)抵当権が設定されている場合は、抵当権の抹消手続きを司法書士に委任します。抵当権者である金融機関への抵当権抹消書類の確認や書類の取得にかかる手数料・登録免許税がかかります。

③住所・氏名変更登記・・・売主が購入した時に登記した住所と現住所が異なる場合や氏名が変わっている場合は、所有権移転登記をするまえに、現在の住所と氏名に変更する登記手続きをします。この際にも司法書士手数料・登録免許税が必要です。

 

(3)収入印紙代

売買契約書(課税文書)を作成すると納税義務が発生します。

収入印紙を購入し納税するのですが、使いまわしができないように、契約書に貼り割り印をします。売主・買主分2通を作成しますので、各々が1通分ずつ負担します。

 

(4)譲渡益課税

マンションを売った時の税金ですが、課税される場合とされない場合があります。買った価格より売った価格の方が高い場合は課税される場合があります。

また、買った価格より売った価格が低い場合は譲渡益はありませんので税金はかかりません。一定の要件を満たせば所得控除が受けられる場合があります。

(5)ローン返済金

費用というか返済金ですが、住宅ローンが残っている場合は抵当権を抹消するためにローンを一括返済します。ですからローンの残債額分は売却金額から差し引いて考えなければいけません。

注意点は、ローンの一部だけ返済し、残りはゆっくり返すということは原則できないということです。完済して初めて金融機関が抵当権を抹消してくれます。

 

2、いつ、どのお金が必要なのか

諸費用をいつ払うのかという疑問は多く、当社でもよく質問されます。

売却時の諸費用を支払う時期をまとめてみました。

※仲介手数料は、契約時に半金・残代金契約時に半金という業者と、残代金決済時に一括で請求する業者があります。

住宅ローンの完済のための支払い及び仲介手数料・登記費用は実務では買主さんからいただく物件残代金を受け取るときに、その中から支払う方が多いです。

詳しい支払方法などは、担当の仲介業者に確認すると親切に教えてくれるはずです。

3、その他売買以外で授受するお金

売買だ金とは別に売主と買主で清算するお金として、各種日割り清算金(固定資産税・都市計画税、管理費等、収益・賃料収入)があります。

固定資産税・都市計画税は、市町村が1月1日現在の所有者に課税し請求します。起算日は4月1日で翌年の3月31日までを1年間となっています。その間に売買取引をした場合は、引き渡し日以降の固定資産税・都市計画税は買主の負担となります。

しかし、市町村が課税し納税義務者とするのは売主(1月1日現在の所有者)です。つまり、市町村へは売主が全額支払い、買主が負担すべき日割り精算金額を残代金決済時に買主から売主へ支払う方法で清算します。

同様に、管理費等も売主が管理組合へ支払い、日割り清算金を買主から売主に清算します。

また、収益物件やオーナーチェンジ物件の場合は、物件から収益が上がりますので、その収益も日割り計算します。賃料など、前月に翌月分を一括で支払う賃貸借契約の場合は、売主から買主に対し、日割り計算した清算金を残代金決済時に支払います。

その他の収益や負担金がある場合にも同様に清算します。

 

4、まとめ

マンション売却時にかかる金額は、購入者と比べると比較的少ないのですが、売却して現金がいくら手元に残るかの計算の時は、必ず頭に入れておかないといけません。 金額設定や値交渉の際にも考慮してから価格を決めましょう。

販売開始時や販売活動中には、費用はかかりません。すべては成約してから発生する費用になります。

もし、成約前または販売活動中に費用を不動産業者から請求された場合は、支払わなくてもよい場合もありますので、別の不動産業者やその業者の属する保証協会や業界団体などに支払うべきかどうか相談してもよいと思います。

ただし、売主の要望で特別に行った広告活動については請求されます。

費用に関しては、大切なことですので、担当不動産業者に納得できるまで説明してもらい正しく理解してください。

■マンション売り出し中に購入希望者が内覧に来るときの心得■居住中編■

査定を経て、不動産屋さんと媒介契約を交わし、ようやく販売スタート!

マンション売却を成功させるための物件内覧対策!をお話いたします。

マンションの購入者さんが物件に対して抱く印象は、玄関を開けてほんの数秒で直感的に決まってしまうそうです。第一印象がいかに大切かは不動産にもしっかりあてはあるようです。

中古マンションで居住中の場合、お住いのところをお客様に見てもらうわけですが、不動産屋の立場からすると、もっとイメージをよくすると高く売れやすいのに。使い方・見せ方が原因で、何とか売れても価格交渉が大幅に入るということが多々あります。

大きなポイントは、

①室内が明るいこと

➁風通しが良いこと

③片付いていること

④丁寧に使っていること

⑤住んでいる方からのお話が聞ける

です。

内覧対策をしっかりして、少しでも良い条件で売れるように購入希望者さんを迎え入れてください。

目次

  1. お部屋を明るく見せるために!

  2. 換気はどこまでしないといけないの?

  3. お掃除はどこまでしたらいいのか?

  4. 購入者さんがよく質問されること

  5. これはやってはいけません!

  6. まとめ

 

1、お部屋を明るく見えるようにするには

居住中の中古マンションの場合、お部屋の明るさは物件全体のイメージに大きく影響します。少しでも明るくイメージしてもらえるように工夫しましょう。

”くらい”というイメージがついてしまうと、思い出して検討する際にもあの”くらい”物件か・・・というイメージで考えてしまいます。

●対策①・・・廊下・玄関・洗面・風呂・トイレ・キッチン・窓のないお部屋の照明は必ずつけてきましょう。

これは基本です。普段の生活では節電のため照明は消していると思いますが、買主さんはまず、玄関扉を開けた時の第一印象がずっと残るようです。玄関から廊下のスペースが明るいというのは意外とポイントが高いんです。

そして洗面・浴室も暗くてジメジメしやすい場所ですのであらかじめ照明をつけておいてください。マンションは特に空気が滞りやすいので、風通し良く・明るい状態にしておく必要があります。お風呂がきれい・明るいということは購入する最低限の基準にしている方も多いです。

キッチン・お部屋も同様で照明をつけておくことで、パッと見たイメージが明るい状態にしてください。

●対策➁● カーテンは全開でお願いします!(レース以外)

ここで大切なのは採光です。間取りにもよりますが、お部屋に窓がある場合は必ず遮光のカーテンはあけておいてください。 よくないパターンは、物が多すぎて窓をふさぐように物がおいてある状態です。暗くて散らかっているお部屋は、実際に使えないお部屋・という印象になってしまします。

そういう物件を安く買って、きれいにリフォームして高く売る業者が多いことを考えると、イメージが価格に及ぼす影響は大きいです。

2、換気はどこまでするの?

次に大切な要素は、風通しです。

湿気が滞ってジメジメしていることは、今から住むお家を見る購入者にとって大きなマイナス要因です。

極端に寒い真冬や蒸し暑い真夏は窓を長時間開けるわけにはいきませんが、できるだけ風が通るようにしてください。

バルコニー側の窓と各部屋の窓を開けると風がお通ります。また、角部屋などで浴室やキッチンに小窓がある場合はプラス要素ですので、ぜひ窓を開けて換気してください。

案内時に風が通っていることも大切ですが、お部屋ににおいがこもっている場合、事前に換気しておくことも重要です。 たばこやペットのにおいが苦手な方も多く、そのような場合は必ず内覧までに事前に換気しておいてください。

3、お掃除はどこまでしたらいいのか?

ご内覧時には、ある程度片づけをしておいてほしいのですが、その”ある程度”ってどの程度なのか?

まず内覧する側の立場で考えると、散らかっている時点で生活感が出すぎて大変気を使ってしまいます。隅々まで見ることができません。『人様のお家の押し入れを開けるなんてとんでもない』となってしまうと、検討すらしてもらえないのです。

人間の心理ですが、お客様の迎え入れるように片付いた空間だと、他人のスペースという心理が薄くなり、安心して『押し入れの大きさも少し見ておこう』というように物件の内覧に集中できます。

収納・クローゼットにものがしまわれており、余分なものがお部屋に出ていないようにしてください。整然ときれいな状態がやはり一番良いのです。

もう一つは水回りです。キッチンに食器が置きっぱなしになっていないか、コンロはきれいか、お風呂の床や壁にカビがないか、トイレ掃除はしたか、洗面台に物が出すぎていないか・・・・

いろいろ言いすぎて窮屈かもしれませんが、水回りの使い方でそのお家が丁寧に使われているか、を見られます。きれいな状態でみてもらいましょう。

生活感はあって当然ですが、ありすぎないようにお掃除・お片づけをしてください。

4、購入者さんからよくある質問

①上階や隣接住戸との間に騒音トラブルはないか?

➁普段のお買い物はどこでしていて、何分くらいの距離か?

③なぜマンションを売るのか?

④理事会の役員はどのくらいの頻度で回ってくるのか?

⑤駅までは、実際に何分くらいかかるか?

⑥棟内の住民はどんな方か?

というような質問が多く、お住まいの方に直接聞けるのが居住中の物件の良さです。こういった質問には、アドバイスするように丁寧にお話してあげてください。

購入後のイメージがしやすい方が、話が前に進みやすいですから、正直に住んでからでないと分からない情報も教えてあげると更に良いです。

そういったやり取りで伝わる、売主様の人柄も購入者さんのイメージアップにつながります。

5.これはやってはいけません!

売りたいあまり、内覧希望者さんに過剰に話しかける売主さんがたまにいらっしゃいますが、それはあまり良くないのです。

売りたい気持ちが前面に出てしまい、アピールしすぎてしまうと、売れなくて焦っているように見えてしまいますし、案内している不動産やさんも営業しにくくなります。

売り込みは我慢して、世間話程度にとどめておいてください。自然に物件の良いところや、不利になるところも話してあげてください。購入する側の心理としてその方が安心します。

内覧中について回るのも見学者は気をつかってしまい、よく見れないこともありますので、できるだけ自由に見せてあげてください。

営業や説明は不動産屋さんに任せて、売主のあなたは住んでみないとわからないような情報を教えてあげてください。そのほうが印象は良いです。

6、まとめ

たくさん要望を言いましたが、すべてはトラブルを避け、良い条件で売るためです。マンション売却はの場合、同じマンションでいくつかのお部屋が同時に売り出しされている場合がありますよね。その場合はほかの比較対象の物件に勝たなければなりません。

同じ棟内でなくても近隣のマンションと比べて検討されますので、印象をよくして良い条件で売却しましょう。売れ残りになるとますます売れなくなりますので、条件はどんどん下げることになります。

どんなに素晴らしい不動産屋さんに販売してもらっても、売るのは皆さんであり、物件の内部については居住者の方しか改善できませんので、大変ですがこれぜひはやってください。

以上、最後までご覧いただきありがとうございました。

◆マンション売却査定には、何社くらいの不動産屋に声をかけますか?◆

マンションを売るときにまず不動産屋に査定依頼をしますね。

今は、ネット上の一括査定やオンライン査定がたくさんありますが、その先に進むには、やはり一度不動産屋さんに物件を見てもらわないと売却活動は始まりません。

今回はそんな訪問査定に来てもらう不動産屋は何社くらいがいいのか?について考えていきましょう。

 

目次

  1. 売却をされた方はズバリ何社に来てもらったか?

  2. 査定時に何を基準に業者を選ぶか?

  3. こんな業者には気を付けよう!

  4. まとめ

 


1、売却された方はズバリ何社に来てもらったか?

実際にマンションを売却された方、売却中の売主様にこの質問をすると、

1位・・・2~3社

2位・・・1社のみ

3位・・・4社以上

となっております。

やはり2から3社くらいが比較しやすいのでしょうか。そして1社のみという方が意外と多く2位です。さすがに4社以上に声をかけてすべての業者とやり取りをする、というのは大変ですので少数となりました。

確かに私も3社くらいを比較した方がよいと思います。

なぜかというと

1社だけだと良い業者かどうかの検証がしにくい(結果オーライ、とういう場合もありますが)。

4社5社ともなると比較するのも大変ですし、結局会社のネームバリューか、査定金額を高く提示する業者に任せてしまうことが多いからです。

つまり大切なのは担当者であり、その比較をするのが3人くらいがよく話を聞いて判断するには限界の人数、ということです。

各社の営業担当の提案価格と販売プランをよく比較し、担当者自身が誠実かどうか、売ってくれる実力があるかを判断します。

実際のところ、査定金額はどの会社もほぼ同じのはずなんです。不動産業者は同じ取引事例を参考に価格を算出します。

机上査定の金額から実際のお部屋の内装の金額や眺望・日当たりなどを加味し、成約事例比較法に沿って最終的に販売価格、成約予想価格を出します。

この方法で価格を出して、大きく違う方がおかしいのです。違う場合は担当者になぜその価格なのか、価格の妥当性をしっかり説明できるかを確かめましょう。


2、査定時に何を基準に業者(担当者)を選ぶか?

業者の選定は専任媒介または専属専任媒介で1社に依頼する前提で説明します。 不動産屋に査定に来てもらい、査定金額を提示してもらい、次は『当社で販売させてください!』という流れになるのですが、すべての業者の中から1社を選ばないといけません。

マンション売却は担当者の力に左右されます。つまりは、担当者を選ぶということです。

ポイントは、4つ

  1. 価格の根拠、成約までのプランをしっかりと説明してくれるか。
  2. 知識や販売ルートが豊富か。
  3. 嘘は言っていないか。
  4. 身だしなみ・時間厳守はできているか。
  5. 仕事の速さ

1、価格の根拠は大切で、あまりに高すぎる・安すぎる場合はぜひその根拠を聞いてみましょう。査定をしているわけですから根拠があります。あいまいだったり、とにかくがんばります!といった根拠のないものはその価格はあてになりません。 相場より高い価格を出して『このマンション限定で探している顧客がいます』というのも根拠には乏しく、専任媒介をとるための口実である場合が多いのです。

2、知識や販売ルートはとは、“レインズ”“ポータルサイト”“折込・投かんチラシ”“自社のホームページ”“登録会員への紹介”以外のプランです。一般的な販売手法はどこの業者も実践しており大差はありません。それ以外のルートで販売できるかどうかです。

事務所・オフィス・医院に転用可能な物件の場合・・・例えば医院開業のコンサルタント会社などに物件を持ち込む場合もあります。オフィス専門の仲介業者や購入後に改装し、賃貸オフィスとして貸すことを専門としている投資家や法人もあります。

そういった業界とのつながりや、物件に合った売却先を想定した活動をしてくれるかどうか、はとても大切なポイントです。それ自体を考え付かない営業マンも不動産業者にはたくさんいます。

3.うそは言っていないか? 未だにお客様や同業者に嘘を平気でいう不動産屋はたくさんあります。大阪市でも例外ではありません。

業者の体質として、社長が社員に嘘を言うように指導している会社もありますから、そういう業者につかまると結局安く買取業者に売ることになったり、長期間物件が売れない、といったことになりかねません。

ですから最初の査定の段階で嘘やごまかしを言う不動産屋さんは絶対に依頼しない方が良いです。

4.身だしなみ・時間厳守は最低限のことなので詳しく書きませんが、不動産を売ろうというあなたのお家に初めて訪問してくる営業マンです。

だらしない・時間を守らないというのは、お客様と思われていない、またはお客様や仕事に対し誠実さがないということです。

不動産の取引では対応ひとつで大きなトラブルに発展する可能性があります。大切な資産の売却は任せられませんよね。

5、査定の段階で仕事が早いか遅いかなんてなんてわかるのか?と思いますが、不動産業者は査定した後に、査定書を提出する場合があります。大手の不動産業者はほとんどそうします。

その査定評価書を3日・4日経ってももってこない営業マンがいるんです。

査定書は、作成するのに半日もかかりません。早くて当日、遅くても翌日には渡せるはずです。しかも、媒介契約が取れるか取れないかという他社との競争です。そこでも仕事に対する真剣さが分かりますね。

案件数が多い大手の業者さんはつらいところですが、売主さんとしてはこちらを向いてしっかり仕事をしてくれる担当者を選びたいものです。

 


3、こんな業者には気を付けよう!

私の経験から、アドバイスですがこんな業者さんは絶対に任せないほうが良いです。

  1. 嘘のチラシや広告で集客をしている。
  2. 査定金額がずば抜けて高い

1、嘘のチラシや広告

大阪市内の業者にも多いのですが、チラシやインターネットの広告がうそである場合があります。

チラシは主にマンション売却のものに多く、

○○○○マンション限定で購入希望のお客様がいます!ご予算は△△△△万円です!

という、お決まりの有名なものがあります。大阪名物です。ほとんどの方は嘘であることはわかっているようですが、まだこのチラシで反響がとれるんです。よくポストで見かけると思いますが、非常に魅力的な価格が書かれており、夢が膨らんでしまいます。

その業者さんに連絡し、来てもらうとすべて筋が通るようなストーリーが展開され『これなら嘘ではないだろう。』と思ってしまいます。期待し、媒介契約を交わした売主さんは。。。-途中省略(詳しくは機会がありましたら書きます)ー 数か月後に相場まで価格をしっかり落として販売し、なかなか売れません。

常套手段です。これには注意してください

また、インターネットに掲載の物件は既に成約済みのものを多数掲載していたり、某大手ポータルサイトの接客評価(★印で評価があり、消費者のコメントがついている口コミのようなもの)に知人の協力をしてもらい、高評価の優良業者になっているところもあるようです。

結局そういう業者さんは自社の利益のために信用や仕事の質・顧客の利益を犠牲にします。

マンションの売却依頼をしても安く買取業者に売却されられるか、買取業者に見せかけた自社のグループ会社に買い取られます。自社買取と同じことなのに仲介手数料までしっかりとられてしまいます。

2.査定金額がずば抜けて高い

これもよくあります。不動産業者は査定に行きますと媒介契約を取りたいのです。少しでもそこでお客様の聞こえの良い金額や条件を提示し、『ぜひ当社に!』という流れになります。

金額が高すぎては当然売れません。販売も長期になり売れ残っているイメージがついてしまった物件は一般の消費者も買いにくいですし、買取業者もなかなかいい金額を出してくれません。

強気の価格を提示した業者も本気で売れると思っていないので、販売活動も手抜きになりがちです。

そうなったら長期戦は確実です。そういう売主様が当社に相談にこられてよくおっしゃるのは『最初から相場近くの価格で売ってたらとっくに売れてたんじゃないか・・・価格につられたことが悔しい。』ということ。

物には相場があります。そして、マンションの相場は今やインターネットが使えれば簡単にわかります。割高な買い物をしたい買主はいません。

 


4.まとめ

これからマンションを売られる皆さんにはそんな思いはしてほしくありません。

初めてマンションを売る・不動産を売るのは大変なことです。慣れないことなので、売却のパートナー選びを間違えると人生設計が変わってくることもあります。皆さんは素晴らしい担当者に出会って、無事にマンション売却を成功させてください。

そのために、査定時には2~3社の業者さんを比較することがよいと思います。上記のチェックポイントを参考にしていただければと思います。

◆大阪市のマンション相場の動き◆

大阪市の中古マンションの相場は?
これから上がるのか? 下がってゆくのか?

なかなか難しい質問ですが、皆さんが気になることですので
データをもとに検証してみようと思います。

目次
①中古マンションの㎡単価の推移

➁大阪市の人口の推移

③大手開発業者の動き

④まとめ

 

 

①中古マンションの㎡単価推移

大阪市の中古マンション情報はやはり近畿レインズに一番情報が集まりますので、近畿レインズからのデータをみてみましょう。

近畿レインズ:大阪府下の中古マンションの㎡単価の推移より引用

このデータでは大阪府下全体では、平成29年4月に入り、成約になっているマンションの㎡単価は少し下がっています。

前月は31.2万円なのに対し、4月は30.4万円となっております。あくまで平均ですが、60㎡のマンションに換算すると前月1872万円→4月1824万円という動きです。少しですが下がっていますね。

では、大阪市内主要6区(中央区・北区・西区・福島区・天王寺区・浪速区)ではどうでしょうか。

引用:近畿レインズ (3) 中古マンション<全体> 単価推移(府県・ブロック別)

大阪市の中心6区(中央区・北区・西区・福島区・天王寺区・浪速区)は前月は53.3万円に対し4月は48.4万円となっており、大阪府全体に比べ単価は高いのですが、下落幅は大きいことが分かります。60㎡のマンションだとすると、前月は3198万円→4月は2904万円ということになります。

レインズに登録されるマンションの㎡単価は横ばいですが、成約になる物件の単価が低い状況です。価格交渉に応じる売主様が増えたのか、割安な物件しか売れないからなのかは分かりませんが、プロの不動産売買業者(転売業者)が価格を下げたケースも見受けられました。

売却をする売主さんとしてはこのような数値をもとに価格の設定や販売プランの変更を考えてもよいかもしれません。こういうアドバイスをしてくれる不動産業者も必要ですね。

 

➁人口の推移

“景気は人口の波が作る”という言葉があるように、大阪市の人口や企業の数が不動産価格に大きな影響を与えることは十分に考えられます。大阪市の人口は今後どうなるのか?この切り口からも考えてみたいと思います。

平成29年5月1日現在の大阪市推計人口は2,709,167人となりました。平成29年4月中の大阪市の人口異動は、自然動態が556人減、社会動態が5,166人増であり、人口増減は前月から4,610人増となりました。

引用:大阪市のホームページより

大阪市の人口等集計結果の要約

<人口総数、男女別人口>

全国や大阪府が人口減少に転じた一方、大阪市では人口増加が続く

  • 大阪市の人口は、平成22年から1.0%の増加となり、269万1,185人。
  • 男女別にみると、男性は0.7%の増加となり、130万2,562人(男女別割合48.4%)、女性は1.2%の増加となり、138万8,623人(同51.6%)。

◆平成27年10月~平成28年10月の人口増加率

引用:大阪市のホームページより

 

このデータを見ている限り、現在までは人口が増加傾向にあります。大阪市の中央区・天王寺区・西区では人口の増加率は他の地域に比べてはるかに高いですね。

大阪市内に限っては持ち家率も上がっているようですので、人口が急激にここ2・3年で減ってしまう、ということはなさそうですが、安心はできません。実際に人口の減少を見越した不動産開発会社の動きにも注目したいところです。

例えば・・・

 

④大手企業の動き

 

阪急阪神HDが長期ビジョン、梅田再開発 沿線に活気 

 阪急阪神ホールディングス(HD)は19日、2025年度を最終年度とする長期ビジョンを発表した。経営統合から20年を迎える同年度までに関西で人口減が進むと判断。JR新大阪駅と接続する新線の開設やビル建て替えなどを通じて地盤の大阪・梅田を国内外の人口や新産業の結節点に育てる。首都圏や海外に不動産事業を広げて成長を目指す。不動産事業の統合など組織再編も進め、収益基盤を固める。

関西から首都圏や海外にも営業基盤を広げる背景には、急ピッチで進む人口減がある。関西の人口は40年に1500万人と15年と比べて16%減る見通しで、首都圏(10%減)と比べて減り幅が大きい。同社は営業利益の9割を梅田と沿線で稼いでおり、事業の分散が喫緊の課題となっている。引用:日本経済新聞 地域ニュース 関西 記事

 

この記事によると、阪急阪神HDは関西圏の将来の人口減少に備え、営業基盤を海外や東京都に広げるようです。

また、インフラを整備し梅田地域に人の流れを呼び込み、人口・産業の結節点に育てる、ということですから将来は、大阪の中心部とその沿線に人口が集中し、他の地域(人の流れが緩やかな地域)は人口減となる、2極化が進むように思います。その動きは不動産の価格にも大きな影響を与えると思われます。

 

●●●まとめ●●●

大阪市内のマンションは、住宅需要以外の要素の影響を受けやすい地域といえます。現在、大阪市中央区は多数のホテルの建設が進んでおり、地価もマンションディベロッパーよりも高い価格でホテルの開発業者が取得しています。

関空があり、京都も神戸も近い大阪は観光客が多く、当社の事務所周辺(中央区南船場)も通行人の半数は観光客です。ホテルの数はまだまだ足りていないことを実感します。

それに伴い、周辺のマンションの価格も高騰しています。実需以外の投資のための購入も多いのです。実際に当社の取引も半数くらいは投資用に購入する方でタワーマンションや広い間取りの築浅のマンションを購入されています。

これからのマンション相場はどうなのかというと、今が過熱状態であると仮定すると、やはりもう少し落ち着くと思うのですが、投資用にも人気のあるマンションはそこまで値崩れしにくいのではないか、と思います。

そして投資向きではない、居住用限定の築の古いマンションはやはり少し価格が下がっているようです。

 

【売り時かどうか】

レインズの資料を見ると、4月に入り少し相場が下がっているように思います。これは3月に比べてということであり、長いスパンで見ればほぼ横ばいですね。

しかし今からの動きはというと・・ 私にはここから急激に価格が上がるとは思えないのです。

その理由は、銀行の融資姿勢です。 不動産売買には銀行融資を使う取引が圧倒的に多く、銀行が融資で不動産の価格は左右されます。

その銀行が投資用の融資をこの4月から締めてきています。背景には平成28年度の金融庁の『金融政策方針』により、今まで積極的だった不動産投資に関する融資姿勢を見直すよう各銀行に指導しているようです。

これは不動産価格の急騰を抑えることになります。その影響で、居住用にも投資マネーが流れ込んでいる大阪市中央区はおそらく住宅・マンションの価格にも影響がでるのではないかと予想しています。

このことを考えると今の相場は高いが今後は少し下がると考えられます。売れるようなら売ってもよい時期ではないでしょうか。

個人の見解ですが、参考にしていただければと思います。

◆◆◆不動産業者の選び方◆◆◆

不動産屋さんはどのように選ぶか!失敗しないための5つの重要ポイント!

マンションを売るまたは貸すには、窓口となる不動産会社選びが非常に大切です。
全国に不動産業者は約123,000社あり(国土交通省のHPから引用:http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000205.html)
多すぎてどこに任せればいいか分からない!と思うのは皆さん一緒なんです。
今回は、不動産業者選びのポイントを説明いたしますので、是非参考にして良い不動産業者を見つけてください。

目次
1、不動産業者を選ぶポイント
①大手か地域密着か
②宅建免許番号(業歴)・ネガティブ情報
③所属している団体
④実績・能力
⑤担当者の能力

2、まとめ

 

●●不動産業者を選ぶポイント●●

①大手か地域密着型か

大手の不動産会社と地域密着型の不動産会社は
現在はレインズ(指定流通機構)でつながっており情報公開に関しては同じ
条件とみてよいでしょう。

しかし、大手企業と地域密着型の業者との違いは営業手法、企業文化などが
大きく違います。それぞれの違いを理解して適した不動産会社を選びましょう。

【仲介手数料は?】
大手の不動産会社と地域密着型の不動産業者に仲介手数料の違いはありません。
すべての報酬は、物件価格×3%+60,000円と消費税が上限額です。
業者独自で仲介手数料を安く(30%割引・半額など)する場合はありますが
おおむね上記の計算式で算出します。

 

【大きな違いは?】
やはり、大手の不動産会社は資金力があります。これはどう頑張っても地元の
中小企業は勝てません。広告費などに大きな資金を投入しており、店舗数も
多いので知名度が高く安心感があります。

そのブランド力で購入希望の顧客も多いのです。その反面、担当者の転勤や担当地域替えなども多く、担当者が地域性を熟知しているかといえば、そうでない場合が多いのです。
社内規則やマニュアルもしっかりしている半面、融通がききにくい場合や仲介手数料の値引きなどは対応できない場合が多いですね。

 

一方、地域密着型の業者の場合、やはり資金力が大手に比べ潤沢でないため、得意エリアを定め、狭い範囲で地域に根ざした営業をしています。
転勤もないため、担当者はその地域に非常に詳しく、不動産以外の地域の情報にも精通している場合が多いのです。
ですからその地域のピンポイントでの相場観や購入者に対する地域特有の情報の提供に強いのです。
ポータルサイトやレインズで情報を公開し、地域限定で広告活動をする場合く、
各社独自のサービスで集客を計っており、取引において融通がききやすいのも特徴です。
賃貸する場合は、管理業務からお部屋付け(借主を見つける活動)までお世話してくれるところもあります。

どちらが良い、という事はなくそれぞれ特徴があり、得意分野があります。

【営業社員の質は?】
大手の業者の場合は、社員教育にも多額の資金を投入しているという強みがあります。経験の少ない社員でも知識はあり、マニュアル通りに一定の質の仕事をスマートにしてくれます。
売上の高い優秀な営業マンには広告予算を多めに配分する仕組みの会社もあります。組織力が強みですが、1営業マンあたりの担当する案件数は地元の業者に比べてはるかに多く激務です。
ノルマに追われる社員も多く、お客様よりも上司の方をみて物事を進める場合があります。
地域密着の不動産業者の営業マンは、売上に応じた成果報酬の場合が多く、経験豊富な社員は素晴らしいノウハウを持っている方もいらっしゃいます。

広告活動など一切せず、すぐに成約に至るようなこともある一方、社員教育に時間とお金を使っていない会社もあり、そういう会社の新入社員は、まったく知識も経験もないままに営業していることもあります。
当たりはずれがある、というのが現実です。
ほとんどの営業マンは、地域のことに精通しています。親切な社員の場合は大手の社員では到底できない手厚いサービスをしてくれる場合もあります。
【両手取引・囲い込み】
一時問題になった不動産業者の卑怯な手法ですが、これに関しては大手企業でも安心できません。
週刊誌とTVで放送された内容では、大手不動産仲介業者が、自社の顧客から売却依頼された物件を他社に仲介させず、自社の顧客のみに紹介し両手仲介にもっていくという手法です。
売却主に対する明らかな背信行為で、売却主の大きな機会損失です。
大手企業だけではないのですが、この手法は大手の業者の方が多いです。それは、大手の方が悪いということではなく、大手は中小企業に比べて取扱物件数が多いからだと思われます。
そして、囲い込みは現在も横行しているように思います。(確証はないのですが業者なら大体わかります)
こういった手法は顧客からはわかりにくく、なかなか防げないのですが、
最近では売却主が自分の物件のレインズ(指定流通機構)の登録状況を確認できるようになりました。

(近畿レインズのWEBサイトから引用http://www.kinkireins.or.jp/sell_request/
このようなことを知っている、と不動産業者に伝えるだけでも囲い込みの抑止力となりますので是非査定時に不動産業者によく念を押しておくとよいでしょう。
また、売り出ししているのに媒介業者以外の他社の案内がない場合、なかなか売れない場合等は一度、別の不動産業者に問い合わせて、現在の自分の不動産について調べてもらうとよいでしょう。
すぐに、囲い込みをされているか分かると思います。もし、囲い込みがされていないのに売れていない場合は、販売価格が高い可能性があります。

➁宅建免許番号・ネガティブ情報

【過去の行政処分履歴の閲覧】
不動産業者は、都道府県知事か国土交通大臣から宅建業の免許を受けています。
お客様や業者間でのトラブルや業者としての欠格事由に該当した場合などには、免許権者から行政処分を受ける場合があります。

実は、この情報が公開されており、ネット上でも閲覧できます。
大阪府の場合、WEBサイトで公開しています。
(参考:「大阪府知事が宅地建物取引業者に対して行った行政処分:http://www.pref.osaka.lg.jp/kenshin/kantoku/」)

国土交通省はこちらです(参考:国土交通省ネガティブ情報等検索システム:https://www.mlit.go.jp/nega-inf/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=takuti
過去に問題を起こして処分を受けたことがある業者はすぐにわかりますね。

【宅建免許番号】
また、不動産業者には免許番号があります。この免許番号は、免許の更新回数を示します。
例えば、「大阪府知事(1)第○○○○○号」という表示の場合、()内は1となり、免許を受けてから
5年を経過していないことが分かります(免許の更新は5年に1回です)。

この()内の数字が大きいと免許の更新回数が多いため、業歴が長いという見方もできます。

ただし、一概にそうとは言えないのです。
例えば不動産業者が18年営業し、都道府県知事免許が(4)の状態で、店舗拡大のため他府県へ支店を開設する場合は、国土交通大臣免許へ免許替えとなるため、新たに(1)となってしまいます。
他にも業歴が長くても個人事業主が法人化した場合も番号が(1)になってしまうこともあります。

反対のケースは、宅建業者で免許番号が(10)の老舗の会社を宅建業の経験のない個人や法人が買った場合もそのまま(10)を引き継ぐこととなります。
業歴の長い業者がバレないように違法行為を繰り返している、という話はたくさんあります。このようなこともありますので、番号は参考までにしておいたほうがよいでしょう。

③所属している団体

ほとんどの不動産会社は、保証協会等の業界団体に所属しています。
稀に大手企業などが保証協会に所属していない場合もありますが、別の業界団体に所属している場合がほとんどです。
これは、消費者にとってどういうメリットがあるのか気になりますね。

【保証協会】
宅地建物取引業を営むには、供託所に営業保証金(本店1000万円・支店500万円)を供託しなければなりません。この営業保証金は供託している不動産会社との不動産取引で損害が生じた場合、供託所に請求し弁済を受けることができます。
宅地建物取引業をはじめる場合、この営業保証金は不動産会社にとって大きな負担となります。
そこで、取引相手の損害を担保するもう一つの方法として、保証協会に加入する方法があります。
保証協会に弁済業務保証金分担金(本店60万円・支店30万円)を納付することによって、損害に対し営業保証金を供託したのと同じ保証額を担保できます。

ほとんどの不動産業者は保証協会に所属しています。
主な保証協会は「公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会」と「公益社団法人不動産保証協会」で国土交通大臣が指定しています。

この保証協会は、会員の不動産会社との取引で生じた債権の弁済業務の他、トラブル解決や会員の研修などを主な業務としていますので、万一、不動産業者との間でトラブルが生じた場合、その業者の所属する保証協会に訴えるのが一番効果的でしょう。
不動産業者も保証協会からの呼び出し等は無視できず、何らかの対応を取らなければいけませんのでほとんどの問題は和解で解決できます。

不動産業者は、保証協会や免許権者である都道府県庁の宅建指導課・国土交通省の呼び出されることが一番堪えます。

ぜひ取引する前に、その不動産会社の所属する保証協会を確認しておいてください。
【そのほかの業界団体】
保証協会の他、主な団体は次のものが有名です。
1、(公社)全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)公式HP:https://www.zentaku.or.jp/
2、(一社)不動産流通経営協会(FRK) 公式HP:https://www.frk.or.jp/
3、(公社)全日本不動産協会(全日) 公式HP:http://www.zennichi.or.jp/
4、(一社)全国住宅産業協会  公式HP:http://www.zenjukyo.jp/
以上の4つの団体も、トラブル解決や、会員への指導・研修、契約書類等の書式の提供などの業務を行っております。

不動産会社との間に紛争が生じたが取り合ってくれない、なかなか解決できないという場合はその会社が所属する保証協会や業界団体に連絡してください。取引相談などの部署が協議などの仲裁をしてくれますので、ぜひ利用しましょう。

④実績や能力

不動産会社の実績や能力は、どこで判断するのか?
マンションの場合、同じマンションでの過去の取引件数も参考になります。
取扱になれている業者さんは、管理規約の内容やマンションの決まり事などを
熟知していることもあり、取引もスムーズにこなしてくれるでしょう。

しかし、高く売れるか・早く売れるかという点ではまた別です。
相場価格ならどの業者でも売れます。

マンション売却は相場以上の価格で売れたり、傷んでいて全面リフォームが必要な物件でも意外と早く売れる
こともあります。
これは、不動産業者が情報公開を徹底しているか、売却プランに作戦を持っているか、マンション売却のたくさんのノウハウをもっているかがカギとなります。

【買取業者の選定】
マンション買取業者さんも大阪にはかなりの数がありますが、高く買ってくれるところとそうでないところは価格に大きな差があり、1割以上差がでる場合が結構あります。
また、買取業者やマンションを買う投資家にも得意分野があり、売る物件によって紹介先の業者を選ぶ必要があります。
買取業者との折衝は個人対プロの直接のやり取りになり、多数の業者との交渉を個人がこなしていくのは無理があります。
仲介手数料は必要ですが、ベストな業者を仲介業者に見つけてもらうほうが、手数料を差し引いても高く売れた、という場合があります。

そういうルートをたくさん持っている仲介業者さんなら買取業者の選定を任せても安心です。売り出す時期やその時の時勢に応じた価格を設定する業者の場合は思いのほか高い価格で成約になる場合もあります。

【販売活動】
現在の不動産業者はインターネット(自社のHPやスーモ・ホームズ・at-home等のポータルサイト)掲載、折込や投かんチラシの活動、レインズ登録は当たり前にやっており、それでも簡単には売れないこともあります。
そうなると長期戦になり、売れない物件に対しては広告予算も減らして販売活動の手が緩む業者は多いのです。
上記の販売活動以外の作戦や販売ルートをもっているか、というのも査定時に聞いておいた方がいいです。

⑤担当者の能力

実はこれが一番大切な要素だと思います。
今まで、物件はいいのに担当者のせいでなかなか売れない、低い金額で叩き売った、という事例をたくさん見てきました。
物件の調査が不十分で、商談が進んでから購入意欲がなくなるような新しい事実が出てきたり、他社へのアピール・購入者への情報公開がうまくでていなかったり、担当者自身の動きが悪いことによる機会損失なども多々あります。実際に契約してからも能力の低い担当者の場合は揉める場合も多々あります。

会社がよくても担当者さんが頼りない場合などは、別の業者を検討するか担当者を代えてもらったほうが得策です。

また、その担当者や業者自体が他社から敬遠されている場合もあります。
大阪市でも業者間の評判がよくない業者は存在し、その業者さんの担当物件はあまり案内しないものです。
そういう業者とは・・・・誰でも知っている有名な不動産会社の場合もあります。

悪質な場合は、売主様の物件を流通機構にも登録せず(登録しても他社に案内させない)、広告活動も控えめにし、売主様の物件が売れないような状態にしてから価格を下げて買取業者に買ってもらう。

そして、買取業者が購入後にリフォームした物件の販売まで頂く、という営業マンまで存在します。
そのような営業マンが社内ではトップ営業マンであったり、やり手と呼ばれていることもあります。

この場合は、査定の段階で見抜くはほぼ無理ですので、販売が長引いたら他社に自分の物件の状態を聞いてみるのもいいかもしれません。

●●まとめ●●

マンション売却は業者任せでは売れません。売主の義務として資産を託す不動産業者を選ぶことは最初の仕事です。しっかりチェックしてよい業者さんに任せてください。

特に担当者さんと相性が合うかどうか、能力が高いかどうかは判断基準の中では大きな割合を占めると思います。
いろいろ質問をぶつけてみて、売ってくれる業者さん・頼もしい担当者さんを見つけてください。

販売がはじまってからも、業者はあくまでお手伝いであり“売る”のはあくまで売主さんです。お住いの場合は、案内に向けてのお掃除や極力内見の日時を合わせる、照明をつけておくなど売るための努力をして、少しでも良い条件で売れるように努力してくださいね!