相続した実家・空家をほったらかしにしています。どうしたらよいのでしょうか?

今回はタイトル通り、相続した実家・空家をほったらかしにしています。どうしたらよいのでしょうか? というテーマですが、実際にどんな方法があるのかお話したいと思います!

目次

1.相続登記は?

2.家具・家電・生活雑貨などがそのまま残っている場合

3.貸すまたは有効活用

4.現状のまま管理

5.売る場合

6.誰に相談するのが良いか?

7.まとめ


1.相続登記は完了しましたでしょうか?

不動産を相続した場合は、被相続人から相続した人への所有権の移転(相続による)登記=相続登記をする必要があります。

その後、売る場合や担保設定するなど権利を動かす場合は、相続登記が完了し登記名義人となっていないと取引ができません。

この登記は本人または司法書士の仕事ですので、まだできていない場合は司法書士の先生に相談しましょう。

 

2.建物内に残置物(家具・家電・生活雑貨など)がそのまま残っている場合

よくあるご相談で、親御さんがお使いだった家財道具一式がそのまま残っている場合です。大きな道具やどのように処分してよいのかわからない場合もありますよね。

ほぼすべてのものが必要ない場合は、遺品整理や処分などを専門にしている業者があります。 PCやスマートフォンで『遺品整理 + 地域』で検索をかけると適当な業者さんが出てくると思います。お見積りにもすぐに駆け付けてくれるとおもいますので、利用してはいかがでしょうか?

処分するお荷物の量にもよりますが、1から3日もあれば、すべて処分してくれますよ。

お宝がある場合は、そのお宝だけはさきに回収または売るなどしてください。

 

3.貸す・または有効活用

ご自分で管理できそうな場合などは、お家を賃貸する、または解体して駐車場経営をすることもあるかと思います。

住居として人に貸す場合は、リフォーム代が必要です。賃貸・管理をしている不動産業者と相談しどの程度リフォームするかは決めるのですが、ひとが普通に住める程度には回復する必要があります。

また、きれいな物件の方がもちろん賃貸の客様も決まりやすいので、初期のリフォームのときは、古い設備も交換しておいた方が良いでしょう。

他に費用としては、賃貸募集の不動産業者に支払う成約報酬が必要です。それから賃貸条件に家賃保証の会社を入れることも忘れないように。

有効利用の場合は、解体しコインパーキングやアパートやコンテナハウスで倉庫などにして収益を得る方法があります。立地が良い場合や、管理する時間がある場合はそのような収益目的の活用も考えられます。

こういった場合はそれぞれの専門業者に問い合わせるか、不動産業者であればいろいろな方法や業者を紹介してくれます。

 

4.現状のまま管理

これは、相続人が複数で、解体や利用方法がなかなかまとまらない場合や今の住まいから相続物件が遠く、とりあえずすぐに貸したり売ったりできない場合の方法です。

最近は空家管理のビジネスがあり、月額2000円~10,000円くらいで空家の管理を請け負ってくれる業者がおります。

『空家管理+地域』で検索するとたくさんの業者が出てくると思います。そういった業者は、月に1~2回程度の頻度で空家の見回りや掃除・写真を撮影しメールや手紙で報告してくれるサービスを提供しています。草刈りや補修工事の手配もしてくれます。

料金によって内容はまちまちですが、遠方に住んでいてなかなか見に行くことができない場合は便利です。隣人に迷惑をかけないように、という目的で利用する方も多いですよ。

この場合でも不動産を所有しているため、固定資産税などは所有者の負担となります。

5.売る場合

一番多いご相談は、手放したいというものです。

所有している間は火災や不法侵入などのリスクもあり、固定資産税・マンションなら管理費と修繕積立金などが必要です。そういった負担は日ごろお忙しい方にとっては大きな負担となります。

私もできれば余分な不動産(活用しない不動産)は売却し、有効に使ってくれる方に譲るのが良いと思います。

その場合は不動産会社に相談するべきです。信用できる業者がいない場合は数社に査定や相談をし、売却までの期間や方法の提案を聞き、査定金額を確認したうえで業者を選択し、売却しましょう。

直接買い取りか仲介で販売する方法がありますが、すぐに現金化できるのは買取の方です。金額は仲介で一般の消費者に販売するよりも低くなりますが、相続の場合は利用する方が多いです。

仲介で販売する場合は、売り出す金額を相場ぐらいか少し安めに設定することをお勧めします。 販売が長期になると売れにくいですし、価格を安めにし、瑕疵担保責任(売主の、買主に対する引き渡し後一定期間の隠れた欠陥の修復責任など)は無しにして早期に売却すると良いでしょう。

 

6.だれに相談するのが良いか

相続といえば、弁護士・司法書士の先生が一番に浮かびますが、相続の手続きが終わった後の不動産のことは、不動産業者が一番です。

業者は良く選んでほしいのですが、建物の解体業者・遺品整理の業者・司法書士の先生・土地家屋調査士(測量)などはすべて不動産業者がつながりを持っていますので、売主さんの代わりに業者の手配・立会いなどをしてくれることが多いのです。

そして不動産調査・売却まで全てを引き受けることができます。ですからこの場合は不動産屋さんが良いと思います。

ただし、業者選びは大事です。相続の場合は、売主さんの価格へのこだわりが薄い(高く売るよりも早くで売りたい)ので。、極端に低い価格で取引し利鞘を稼ぐ業者も多いのです。

不動産屋の選び方は、YOUTUBE動画で解説しておりますし、不動産屋の選び方の記事もご参照ください。

7.まとめ

現在、空き家問題は社会問題化し、政府も『空家等対策特別措置法』を施行し、空き家を管理せずに放置していると、市町村が勧告や命令、空き家所有者の氏名の公表などの行政処分を行えるようになりました。

もうほったらかしではいけないのです。

その反面、国税の方では、相続した居住用財産を売却した時の譲渡所得を最高で3000万円控除する『被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例』を設けています。

空き家の問題は解決しやすくなっておりますので、空き家でお悩みの方は、まず不動産業者に相談することから始めてみてはいかがでしょうか?

この記事をきっかけに是非動いてみてくださいね。

 

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大阪市中央区で不動産の売買・賃貸・管理のお手伝いをしております。役に立つ情報をたくさん発信していきたいと思います。ぜひ他の記事もご覧ください。

私へのメール、査定依頼はこちら→http://www.livertas.net/pages/contact

お役立ち情報はこちら→https://www.youtube.com/channel/UCTGqRdgFLHQujop-t7SZTXA

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◆一括査定サイトの上手な使い方◆注意点◆

不動産売却の一括査定サイト、皆さんはご存知でしょうか?

今回は一括査定サイトの使い方と不動産業者から見た注意点・ポイントをお話したいと思います。

目次

1、一括査定サイトとは

2、一括査定サイトを利用した方が良い場合

3、メリット・デメリット

4、注意点

5、7つのポイント

6、まとめ

1、一括査定サイトとは

一括査定のサイトは、不動産を売る場合・貸す場合に一般消費者が複数の不動産業者に対し査定依頼をできるWEBサイトで、売りたい方は、一度の個人情報の入力で4~6社くらいの不動産会社に査定の金額や売却・賃貸の提案を聞くことができる、というものです。

2、一括査定サイトを利用した方が良い場合

信頼できる不動産業者がある場合は、その業者に査定・売却を任せるのが良いでしょう。

もし、信頼できる業者がいない・紹介してもらえる環境にない場合は一括査定を利用してもよいかと思います。

 

3、一括査定サイトのメリットとデメリット

メリット

1、一度に複数の不動産業者に査定依頼でき、各社の提案を比較できる

2、相場価格を手軽に知ることができる。

 

デメリット

1、複数の業者から営業される

2、断るのがめんどう

3、相場より高めの査定をする業者がおり、価格を見誤る場合もある

 

この辺はご想像通りのメリット・デメリットですが、自分の思っている以上の価格を査定金額として提示する不動産屋さんもいるのです。

4、一括査定の注意点

・必ず営業の電話がかかってきます

不動産会社としてはどうしても媒介契約を交わしたいのでしつこく営業の電話がかかってくる、メールが送られてきます。

 

・土地建物の㎡数や建築年月、間取りは正確に伝えましょう

価格の算出に不可欠な要素です。建物の構造も忘れずに記載してください。伝えていなければ、教えてください!という営業電話がたくさんかかってきますよ。

 

・媒介契約を結ぶことを優先し、売れない高値で査定をする業者に注意

査定金額だけで不動産業者を選ぶと長期間売れずに大きな機会損失になってしまうこともあります。

 

・サイト側のポジショントークに気を付けよう!

サイト側は一般媒介が良いというような記事を書いています。一括査定サイトの収益は、不動産会社から査定の応募1件につき1~1.5万円くらいの報酬をもらう構造ですので、加盟する不動産会社が多いほど良いのですが、査定サイトの成果が無いとサイトから離れてしまいます。

ですから一般媒介で一人のお客様と複数の不動産会社の間で一般媒介を結ぶように誘導する記事を書いています。その方が、不動産会社が離れにくく、サイト側の運営も安定します。

不動産売却では、良い業者を見つけて専任媒介というのが基本です。惑わされないように気を付けてください。

 

5.利用上の7つのポイント

  1. 電話をしてほしくない場合は、応募フォームにその旨を記載しよう
  2. 断るときは早めに不動産屋に伝える・・・でないと何回も電話がかかってきます
  3. 価格が知りたいだけの場合は相場が分かる別のサイトへ・・・個人情報を複数の不動産会社に渡すことになりますので、相場が知りたいだけの場合は個人情報の入力なしでおおよその価格を提示してくれるサイトがたくさんあります
  4. 簡易査定から数社に絞って訪問査定をする
  5. 高すぎる査定価格の業者は省く
  6. 地域密着でない中小企業は選択するメリット無し
  7. 高く売る、お客様がいるという以外の自社の強みがある業者に依頼する

 

6.まとめ

以上が一括査定サイトの使い方ですが、一番大切なのは結局業者の選び方、担当者の選び方になります。一括査定サイトならではの、業者とのわずらわしさはあるかと思いますが、うまく対応し良い不動産屋と出会ってください。

『一括査定だから失敗はない』ということはありませんが、使い方によっては便利ですよ!

 

マンションのポストに入っている『○○マンション限定・予算○○○○万円』というチラシはなぜ?本当なの?

マンションへの不動産会社のポスティングチラシで、よくある『○○マンション限定のお客様がいます!予算は○○○○万円です!』という有名なチラシがあります。なぜ、そのようなチラシを入れるのでしょうか?また本当なのでしょうか?

皆さんからよく聞かれることをお答えしたいと思います。

目次

1、なぜこのようなチラシを投函するのか?

2、本当なのか?

3、高く販売したいときはどうすればいいのか?

4.まとめ

1、なぜこのようなチラシを投函するのか

当社の営業地域である、大阪市中央区・西区でもこのような投かんチラシはよく入っており、私が把握しているだけで、8社がそのようなチラシを定期的に投函しています(ほとんどの会社の内情を知っています)。それに加え数年前から大手の不動産業者もマンション限定!というチラシを入れています。

なぜかと言うと、

①売主様の『高く・早く売りたい』という願望を刺激するため

②業者としての強みが薄い

③結構反響が取れる

この3点が主な理由で、やはり高く売りたい、という売主様の心理を突いたチラシですね。高く買うお客様がいるなら紹介してもらおうという、売主様としても当然そうなるんです。そのために作っています。

不動産業者は自社に強みが無く、手っ取り早く反響を取りたい場合にこのチラシを使います。自社の強みを生かした事業をしている業者はそれをしなくても売却物件はあります。

売主様の興味を引き、問い合わせをいただくことを優先に考えるとやはり『限定客がいます』という文句は効果的ですよね。そして、本当に反響があるのです!だからやめられないんですね。

2、チラシの内容本当なの?

端的に答えると、ほぼすべてが嘘です。なぜ分かるんだ!と言われそうですが、恥ずかしながら私も雇われていた時にこういったチラシを配らされていました。とても苦痛でしたがおかげで裏側のノウハウがわかりました。

「本当かな?」と思って問い合わせてみるという方が多く、その問い合わせに対する応酬話法などの完璧なマニュアルがあり、電話をかけるとほぼ9割の確率で訪問査定に行き、行けば8割の確率で媒介契約を交わすマニュアルがあります。

その手法はもはや伝統芸になっており、あまりに媒介契約が取れるので、そういう会社で勤務していた社員が独立して開業しても同じ手法を使っています。それゆえに大阪市中央区ではたくさんの業者がそのやり方をしています。

だから皆様のポストにもいろいろな業者から毎日そういったチラシが入っているのです。残念ながら、現在もたくさんの売主様が引っ掛かり、売れ残り物件となっています。

すべて、元をたどれば一つの業者から始まったノウハウで、30年以上も続いています。そういう業者は一事が万事嘘を言い、契約後の販売活動の報告や商談の進め方まですべて嘘を言う傾向にあり、結局売主様が損をするような契約になることも多いのです。

また、高い金額で販売することが多いので、半年以上たっても売れなくて売却中止になる場合も多く、それを見越して3~4件媒介契約を取れば、1件は売れるという具合に、半分以上は売れない前提で活動もせず、売れる見込みのある物件だけ力を入れて販売します。

そういった会社で働いている営業マンが一言、「もし自分が不動産を売るときは自分の会社には絶対に依頼しない!」と言っていましたが・・・これが現実に起こっていることで、そういった会社はいつも皆さんのポストにチラシを入れていますよ。

3.高く販売したいときはどうすればいいのか?

売主さんとしては高く売りたいからこそ、そういう業者に連絡してしまうのであって、良い担当者であっても査定金額の低い業者には任せたくないですよね。

そこでアドバイスですが、良い業者の良い担当者に出会ったらその方に希望金額で販売してもらうようにお願いすると良いでしょう。

「高いとは思うけど、○○○○万円で販売を始めてください!」というと、意外と快諾してくれますよ!そしたら良い業者で高めの金額設定で販売が可能です。

そして、一定期間たって売れなければ価格を変更する必要はありますよ!

4.まとめ

インタネットが完全に普及し、購入者が物件を探すときはスマートフォンで簡単に検索出来てしまいます。特定の業者だけに物件探しを依頼することはありません。

ですが、皆さんは当社だけの『お客さんがいます!』のチラシに引っ掛かってしまうんですね。本当に悲しいことであり、業界の自浄作用を信じたいことろですね。

良い不動産屋さんは私が知る中でも何社かあります。そういう業者さんに皆様が出会い、ご売却が成功することを切に願っております。