◆もしも転勤になったら◆

こんにちはリベルタスの藤澤です。

そろそろ暖かくなってきましたね。急な気温の変化で体調は崩されていませんか?花粉も飛んでおりますので十分に対策をして乗り切りましょう!

という事で、この時期を迎える少し前の2・3月は不動産がよく動くシーズンで、ご売却の相談も多いのです。
そして、お家やマンションをご売却・賃貸される方で多い相談のうちの一つに突然やってくる『転勤の辞令』があります。

突然の辞令は待ったなしで『家はどうしよう・・・』と戸惑う方も多いのではないでしょうか?
短期間の間に、転勤先のお家を探し、現在の家を【売るか貸すか・置いとくか】判断しなければなりません。
当社ではこのような場合に参考になるかと思い、売るべき場合・貸すべき場合の判断基準をアドバイスしております。
どんなケースがあるのかというと・・・・

●売却した方が方がよい場合●
ケース①
駅から遠い・都心から離れているマンション・戸建に住んでいる場合。
この場合は、人口減少などの要因から将来の価格の下落の可能性があります。
当社の営業エリアの大阪市内では少ないですが、大阪近郊でも土地の坪単価が低く不動産業者も数が少ない(業者として利益を上げにくい)地域は、今後も価格の上昇は見込めないと思います。資産が目減りをする前に売っておくほうがよいでしょう。

ケース②
そのお家に、今後帰ってくる予定がない場合。
今後人口の減少は確実にやってきます。もし、あなたが積極的に不動産投資をしないなら不要な不動産は、高く売れるうちに手放した方が賢明といえます。
●貸した方がよい場合●
ケース③
都心部で駅に近いマンションの場合。
この場合は、値崩れがしにくく、借主がつかないという事も比較的少ないのです。
やはり不動産は立地です。そして、マンションの場合は家賃相場も分かりやすく容易に計算でき、建物の共用部分のメンテナンスも管理組合の理事会で決定し、修繕積立金で修繕しますのでオーナーとしては内装と設備だけをきっちりメンテナンスすればよいのです。
特に空室リスク・修繕リスク・倒壊の恐れも少ない都心部の分譲マンションは資産として持っておいてもよいでしょう。

ケース④
将来今のお家に戻る場合。
上記の③の場合でなおかつ将来のその地域に戻る予定の場合は、圧倒的に賃貸することが多いです。
また、この場合は、確実に戻ってくる時期がわかるのであれば、普通の賃貸借ではなく定期借家契約にするとよいでしょう。
通常の賃貸借契約は、貸主は正当事由がない限り解約できないのですが、定期借家契約は正当事由がなくても契約期間が満了すると賃貸借契約が終了するので、貸主側の正当事由の有無は問われません。
ただし、定期借家契約は借主は契約期間を超えて長く住むことができないので、条件の合う借主も限定されます。
故に家賃や敷金・礼金なども、通常の賃貸借の物件より少し安くすることが多く、割安感を出すと借り手もすきやすいのです。
●貸すしかない場合●
ケース⑤
転勤で、引っ越すことになり売却を考えたが、売却価格が住宅ローンの残債務を下回る場合で、住宅ローンの完済のための自己資金が調達できない場合は、やはり賃貸することになります。

なぜかというと、不動産を売却する場合は物件に設定されている抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権抹消には融資をしている金融機関の同意が必要ですが、同意を得るためには原則住宅ローンを完済しなければなりません。売却価格がローン残債額に満たない場合は、完済するためにその差額分を金融機関に支払います。
しかし購入後間もない時期の転勤だと自己資金を購入時に使っているため、その金額が用意できない事があります。
そういう事情で売却できずに賃貸する、という方も多いです。
購入時にフルローン・オーバーローンで借り入れしている場合にもよく見られます。

いかがでしょうか。転勤の可能性がある場合はこのような事情を考慮して早めの対策をしておくのがよいかと思います。辞令は突然ですのでね。

ところで、ほとんどの金融機関は住宅ローンは住むため(マイホームのため)のローンなので賃貸に出す目的や倉庫にするなどの目的では融資をしてくれませんので、果たして賃貸するのは良いのか???という疑問が残ります。
悪質な場合は一括弁済を要求されることもありますし。。。
そこで金融機関に確認してみたのですが、転勤の場合は、お咎めなしの場合が多いようです。一般的にやむを得ない場合はそのまま借入条件は変わらずに返済していけばいいのです。

余談ですが、私の知り合いのメガバンクの銀行員さんも、関東に転勤が決まり定期借家契約で貸しておられました。
約3年程で戻って来られましたが、そのまま元のお家で暮らしていらっしゃいます。上手く定期借家契約を利用したケースですね。
そういうわけで、転勤が急に決まった!という場合は、まず売るか貸すかですが、落ち着いて今の相場を調べてから
判断しましょう。

当社は営業範囲内の大阪市中央区・西区のマンションの価格をすぐに算出できる『マンション瞬間査定』のサイトを
運営しております。大阪市のマンションの売却価格と買取価格を同時に知ることができますので是非ご利用ください。

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◆マンション売却のコツ②◆

こんにちはリベルタスの藤澤です。
前回からの【マンション売却のコツと注意点】の続きです。

今回は、ご売却条件の中の【告知事項】に関してお話したいと思います。

査定を経て、販売する業者を選定し、いよいよ販売活動となりますが、
中古マンションの売買の場合は、買っていただく方に事前に知らせておくべきことがあります。
『告知事項』です。

トラブルを未然に防ぐためにはお使いの物件について、物質的な不具合や周辺環境、火災・事故など買主が購入するかどうか判断するために
重要になりそうなことは、価格に影響するような事も必ず事前に知らせておくことが大切です。
告知事項は査定の段階で不動産業者に伝えるとよいでしょう。
通常、不動産会社も販売前には確認するはずですが、担当者が新人であったりうっかりミスで聞き忘れることもあります。悪質な業者ですと、わざと聞かないようにする、という高度な?ことをする営業マンもいます。
(このような業者には任せない方がよいのですが)その場合告知義務違反になりトラブルが起これば責任はすべて売主にかかってきます。不動産業者は、「申告しなかった売主様の責任、自分は売主から聞いていないので責任はない」という論法で責任を取ろうとしません。不動産業者に聞かれなくても自ら告知するようにしましょう。

例をあげると、
・雨漏り
・シロアリの害
・給排水設備の故障
・事件事故(室内・バルコニー等での死亡事故や自殺等)
・火災
・近隣トラブル
・設備や建具の故障、不具合
・著しい騒音
・周辺の嫌悪施設(パチンコ・風俗店、火葬場、墓地、高圧線、ごみ焼却場、原発、下水処理場、暴力団事務所など)
などが該当し、事前に買主に伝え承知の上で買ってもらうことでトラブルを回避できます。

以上のようなことは隠れた瑕疵(かし)となり、売主の『瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)』の対象になります。
瑕疵担保責任とは売主が買主に対し負う、見えない欠陥に対する責任です。修復義務を負ったり損害賠償または契約解除になる場合もあります。 建物の軽微な不具合や給湯器の故障などは、売主の修復・交換で解決する(修復に関する費用を売主が負担する)場合が多いのですが、
近隣トラブルや周辺施設の場合は、解約になる場合もあります。

この瑕疵担保責任は無過失責任であり、売主は物件に対し故意・過失が無くても、損害賠償の責任を負うことになっているのです。しかし、買主が契約前に瑕疵を知っていた場合は、知っていた部分に関しては売主は責任を負わなくてよいのです。

また、事故や自殺は『心理的瑕疵』と言い、買主が『事前に知っていたら購入しなかっただろう』と思われる心理的な欠陥のことです。
これが、購入後に発覚した場合は解約事由になりますが、事前に伝えており買主が知っていた場合は解約事由とはなりません。
『心理的瑕疵』には明確な定義はありませんが、少しでも思いあたる場合は伝えておいた方がよいのです。
購入する方の立場で考えると、後から発覚した場合、売主にはそのつもりはなくても『事実を隠していた』『騙された』という気持ち
になり、大きなトラブルに発展する場合もあるのです。

また、中古マンションの売買では、売主がそういった瑕疵担保責任を負わない旨の特約を付けて契約する場合もあります。
その際にも、告知事項はしっかりと伝える方がよいでしょう。
買主にとっても大きな買い物ですので不信感が少しでも生まれると、購入には至りませんし、万一契約に至った場合は損害賠償など
大変なトラブルになる場合もありますので、事前の告知がとても大切です。
売主として誠実な対応をすることが早期売却につながる重要なポイントです。

その際には、当然経験豊富でトラブル回避の提案をしてくれる担当者に売却を任せることをお勧めします。

◆マンション売却のコツ①◆

こんにちは!リベルタスの藤澤です。
今回は、【マンション売却のコツと注意点】のテーマです。

まず最初は【不動産査定】です。

不動産を売ろうと思ったら、まず一番に気になることは、価格ですね。
『今売れる価格はいくらか?』という疑問が最初に浮かぶことでしょう。
そうすると、まず不動産業者に相談する、又はインターネットで調べてみるという方が多いのではないでしょうか。

近年、大阪市のマンション売却については、不動産業者が大まかな価格を公開している事が多く、大体の目安がインターネットで調べられるケースもあり、
現在販売中の物件もポータルサイトなどで容易に検索できますよね。
当社も独自のデータベースから価格を自動で算出する『瞬間査定』を実施しており、大阪市中央区・西区の分譲マンションの相場を簡単に調べられるサービスを提供しております。
※当社の瞬間査定は販売価格のデータの蓄積をベースにしております。
更に詳しく査定金額を算出するには、訪問査定(現地を拝見しての査定評価)で現物を拝見し評価をする事になります。実際の眺望や日当たり、内装の状態、設備の状態などをチェックしより正確な価格を算出します。
そして、どの業者もおおむね3か月以内に売れる金額をお客様に提示します。

ここでの注意点が二つあります!!!!
注意点①
不動産会社からすれば、訪問査定をするという事は媒介契約を取りにきている!という事です。
媒介契約とは、販売活動をするにあたり売主様と不動産業者が価格や売り渡し条件を取り決め、交わす契約のことです。

この媒介契約を売主様と締結しななければ販売活動ができないのです。
そして自社で媒介契約を交わした物件(自社物件)の数が売上や反響数を左右するため、査定する担当者はどうしても契約がほしい、という気持ちが働き査定が甘くなります。
『少しでも高く売りたい』という売主様のご要望と合致させるため、非常に魅力的な査定価格です。
そうすると、売れそうにない高い査定金額を提示してしまうこともあるのです。
明らかに1社だけ査定額が高い、という場合はそのケースが多いですね。
インターネットでの一括査定でも同じようなことがあり、不動産業者の考えで査定金額を高く出すケースが増えています。
自社の買取なら、他社よりも高く!というのは大歓迎ですが、仲介の査定に関しては本当に売れる金額が大切ですよね。

実際に担当者自身が高いと思っている場合、販売活動にも力が入りません。
その場合、販売活動をしても当然売れませんので、数か月後に価格を変更することになる場合が多く、時間の経過分だけ機会損失になってしまうということがあります。
そのうえ長い間販売していて、価格が下がってきている物件というのは不動産の購入を検討されている方にとってはイメージも悪くなってしまいます。

このようにならないための査定段階での見極めのポイントは、
査定した担当者さんが、その金額の根拠と成約になるまでの期間を明確に説明できるかどうかをしっかり確認しましょう。自信がなさそうだったり、とにかくお願いします、の一点張りの場合はその業者さんとの媒介契約は見合わせた方がよさそうです。
大阪の極端な例でいうと、投かんチラシに〇〇〇〇万円の予算で買うお客様がいます!というものが有名ですね。
十分に気を付けてください。

しかし、実際は売り出してみないとわからないのも事実ですので、数値と・事実・論理でしっかりした販売計画を提案してくれる業者さんを見つけてください。

注意点②
次に注目すべきなのは、査定担当者さんがその物件にあった売却プランを考えて提案してくれるか、という点です。
最近は、どこの業者さんも①ポータルサイトへの登録、②自社ホームページへの掲載、③投かん・折込チラシ④流通機構への登録は当たり前にしております。(一部の囲い込み業者を除く)

それ以外の販売方法に注目すべきです。とにかく購入希望のお客様がいる、というのではなく、物件の特性を活かした営業方法の提案のことです。
例えば、内装が古くリフォームが必要な物件の場合は通常の購入希望者から見れば、リフォーム代が別途かかるため敬遠されがちですが、リノベーションを希望されるお客様はリフォームされていない物件を好まれ、そのような顧客をたくさんもっているリノベーション専門業者さんに情報を提供するのも作戦です。
大阪でリノベーションで知名度の高い業者さんに物件情報を提供し、すぐに成約したケースもあります。

また、税理士さんや相続診断士、ハウスメーカーなど、宅建業者以外の専門業者さんに顧客を紹介してもらい、連携して成約になるケースもあります。これくらいのことは、経験豊富な不動産営業マンであれば、瞬時に思いつきますので、
査定の段階でよく担当者さんのプランを聞いてみてください。

以上が査定での注意点になります。媒介契約の詳細については当社のホームページで説明しておりますのでご参照ください。