◆マンション売却査定には、何社くらいの不動産屋に声をかけますか?◆

マンションを売るときにまず不動産屋に査定依頼をしますね。

今は、ネット上の一括査定やオンライン査定がたくさんありますが、その先に進むには、やはり一度不動産屋さんに物件を見てもらわないと売却活動は始まりません。

今回はそんな訪問査定に来てもらう不動産屋は何社くらいがいいのか?について考えていきましょう。

 

目次

  1. 売却をされた方はズバリ何社に来てもらったか?

  2. 査定時に何を基準に業者を選ぶか?

  3. こんな業者には気を付けよう!

  4. まとめ

 


1、売却された方はズバリ何社に来てもらったか?

実際にマンションを売却された方、売却中の売主様にこの質問をすると、

1位・・・2~3社

2位・・・1社のみ

3位・・・4社以上

となっております。

やはり2から3社くらいが比較しやすいのでしょうか。そして1社のみという方が意外と多く2位です。さすがに4社以上に声をかけてすべての業者とやり取りをする、というのは大変ですので少数となりました。

確かに私も3社くらいを比較した方がよいと思います。

なぜかというと

1社だけだと良い業者かどうかの検証がしにくい(結果オーライ、とういう場合もありますが)。

4社5社ともなると比較するのも大変ですし、結局会社のネームバリューか、査定金額を高く提示する業者に任せてしまうことが多いからです。

つまり大切なのは担当者であり、その比較をするのが3人くらいがよく話を聞いて判断するには限界の人数、ということです。

各社の営業担当の提案価格と販売プランをよく比較し、担当者自身が誠実かどうか、売ってくれる実力があるかを判断します。

実際のところ、査定金額はどの会社もほぼ同じのはずなんです。不動産業者は同じ取引事例を参考に価格を算出します。

机上査定の金額から実際のお部屋の内装の金額や眺望・日当たりなどを加味し、成約事例比較法に沿って最終的に販売価格、成約予想価格を出します。

この方法で価格を出して、大きく違う方がおかしいのです。違う場合は担当者になぜその価格なのか、価格の妥当性をしっかり説明できるかを確かめましょう。


2、査定時に何を基準に業者(担当者)を選ぶか?

業者の選定は専任媒介または専属専任媒介で1社に依頼する前提で説明します。 不動産屋に査定に来てもらい、査定金額を提示してもらい、次は『当社で販売させてください!』という流れになるのですが、すべての業者の中から1社を選ばないといけません。

マンション売却は担当者の力に左右されます。つまりは、担当者を選ぶということです。

ポイントは、4つ

  1. 価格の根拠、成約までのプランをしっかりと説明してくれるか。
  2. 知識や販売ルートが豊富か。
  3. 嘘は言っていないか。
  4. 身だしなみ・時間厳守はできているか。
  5. 仕事の速さ

1、価格の根拠は大切で、あまりに高すぎる・安すぎる場合はぜひその根拠を聞いてみましょう。査定をしているわけですから根拠があります。あいまいだったり、とにかくがんばります!といった根拠のないものはその価格はあてになりません。 相場より高い価格を出して『このマンション限定で探している顧客がいます』というのも根拠には乏しく、専任媒介をとるための口実である場合が多いのです。

2、知識や販売ルートはとは、“レインズ”“ポータルサイト”“折込・投かんチラシ”“自社のホームページ”“登録会員への紹介”以外のプランです。一般的な販売手法はどこの業者も実践しており大差はありません。それ以外のルートで販売できるかどうかです。

事務所・オフィス・医院に転用可能な物件の場合・・・例えば医院開業のコンサルタント会社などに物件を持ち込む場合もあります。オフィス専門の仲介業者や購入後に改装し、賃貸オフィスとして貸すことを専門としている投資家や法人もあります。

そういった業界とのつながりや、物件に合った売却先を想定した活動をしてくれるかどうか、はとても大切なポイントです。それ自体を考え付かない営業マンも不動産業者にはたくさんいます。

3.うそは言っていないか? 未だにお客様や同業者に嘘を平気でいう不動産屋はたくさんあります。大阪市でも例外ではありません。

業者の体質として、社長が社員に嘘を言うように指導している会社もありますから、そういう業者につかまると結局安く買取業者に売ることになったり、長期間物件が売れない、といったことになりかねません。

ですから最初の査定の段階で嘘やごまかしを言う不動産屋さんは絶対に依頼しない方が良いです。

4.身だしなみ・時間厳守は最低限のことなので詳しく書きませんが、不動産を売ろうというあなたのお家に初めて訪問してくる営業マンです。

だらしない・時間を守らないというのは、お客様と思われていない、またはお客様や仕事に対し誠実さがないということです。

不動産の取引では対応ひとつで大きなトラブルに発展する可能性があります。大切な資産の売却は任せられませんよね。

5、査定の段階で仕事が早いか遅いかなんてなんてわかるのか?と思いますが、不動産業者は査定した後に、査定書を提出する場合があります。大手の不動産業者はほとんどそうします。

その査定評価書を3日・4日経ってももってこない営業マンがいるんです。

査定書は、作成するのに半日もかかりません。早くて当日、遅くても翌日には渡せるはずです。しかも、媒介契約が取れるか取れないかという他社との競争です。そこでも仕事に対する真剣さが分かりますね。

案件数が多い大手の業者さんはつらいところですが、売主さんとしてはこちらを向いてしっかり仕事をしてくれる担当者を選びたいものです。

 


3、こんな業者には気を付けよう!

私の経験から、アドバイスですがこんな業者さんは絶対に任せないほうが良いです。

  1. 嘘のチラシや広告で集客をしている。
  2. 査定金額がずば抜けて高い

1、嘘のチラシや広告

大阪市内の業者にも多いのですが、チラシやインターネットの広告がうそである場合があります。

チラシは主にマンション売却のものに多く、

○○○○マンション限定で購入希望のお客様がいます!ご予算は△△△△万円です!

という、お決まりの有名なものがあります。大阪名物です。ほとんどの方は嘘であることはわかっているようですが、まだこのチラシで反響がとれるんです。よくポストで見かけると思いますが、非常に魅力的な価格が書かれており、夢が膨らんでしまいます。

その業者さんに連絡し、来てもらうとすべて筋が通るようなストーリーが展開され『これなら嘘ではないだろう。』と思ってしまいます。期待し、媒介契約を交わした売主さんは。。。-途中省略(詳しくは機会がありましたら書きます)ー 数か月後に相場まで価格をしっかり落として販売し、なかなか売れません。

常套手段です。これには注意してください

また、インターネットに掲載の物件は既に成約済みのものを多数掲載していたり、某大手ポータルサイトの接客評価(★印で評価があり、消費者のコメントがついている口コミのようなもの)に知人の協力をしてもらい、高評価の優良業者になっているところもあるようです。

結局そういう業者さんは自社の利益のために信用や仕事の質・顧客の利益を犠牲にします。

マンションの売却依頼をしても安く買取業者に売却されられるか、買取業者に見せかけた自社のグループ会社に買い取られます。自社買取と同じことなのに仲介手数料までしっかりとられてしまいます。

2.査定金額がずば抜けて高い

これもよくあります。不動産業者は査定に行きますと媒介契約を取りたいのです。少しでもそこでお客様の聞こえの良い金額や条件を提示し、『ぜひ当社に!』という流れになります。

金額が高すぎては当然売れません。販売も長期になり売れ残っているイメージがついてしまった物件は一般の消費者も買いにくいですし、買取業者もなかなかいい金額を出してくれません。

強気の価格を提示した業者も本気で売れると思っていないので、販売活動も手抜きになりがちです。

そうなったら長期戦は確実です。そういう売主様が当社に相談にこられてよくおっしゃるのは『最初から相場近くの価格で売ってたらとっくに売れてたんじゃないか・・・価格につられたことが悔しい。』ということ。

物には相場があります。そして、マンションの相場は今やインターネットが使えれば簡単にわかります。割高な買い物をしたい買主はいません。

 


4.まとめ

これからマンションを売られる皆さんにはそんな思いはしてほしくありません。

初めてマンションを売る・不動産を売るのは大変なことです。慣れないことなので、売却のパートナー選びを間違えると人生設計が変わってくることもあります。皆さんは素晴らしい担当者に出会って、無事にマンション売却を成功させてください。

そのために、査定時には2~3社の業者さんを比較することがよいと思います。上記のチェックポイントを参考にしていただければと思います。

◆大阪市のマンション相場の動き◆

大阪市の中古マンションの相場は?
これから上がるのか? 下がってゆくのか?

なかなか難しい質問ですが、皆さんが気になることですので
データをもとに検証してみようと思います。

目次
①中古マンションの㎡単価の推移

➁大阪市の人口の推移

③大手開発業者の動き

④まとめ

 

 

①中古マンションの㎡単価推移

大阪市の中古マンション情報はやはり近畿レインズに一番情報が集まりますので、近畿レインズからのデータをみてみましょう。

近畿レインズ:大阪府下の中古マンションの㎡単価の推移より引用

このデータでは大阪府下全体では、平成29年4月に入り、成約になっているマンションの㎡単価は少し下がっています。

前月は31.2万円なのに対し、4月は30.4万円となっております。あくまで平均ですが、60㎡のマンションに換算すると前月1872万円→4月1824万円という動きです。少しですが下がっていますね。

では、大阪市内主要6区(中央区・北区・西区・福島区・天王寺区・浪速区)ではどうでしょうか。

引用:近畿レインズ (3) 中古マンション<全体> 単価推移(府県・ブロック別)

大阪市の中心6区(中央区・北区・西区・福島区・天王寺区・浪速区)は前月は53.3万円に対し4月は48.4万円となっており、大阪府全体に比べ単価は高いのですが、下落幅は大きいことが分かります。60㎡のマンションだとすると、前月は3198万円→4月は2904万円ということになります。

レインズに登録されるマンションの㎡単価は横ばいですが、成約になる物件の単価が低い状況です。価格交渉に応じる売主様が増えたのか、割安な物件しか売れないからなのかは分かりませんが、プロの不動産売買業者(転売業者)が価格を下げたケースも見受けられました。

売却をする売主さんとしてはこのような数値をもとに価格の設定や販売プランの変更を考えてもよいかもしれません。こういうアドバイスをしてくれる不動産業者も必要ですね。

 

➁人口の推移

“景気は人口の波が作る”という言葉があるように、大阪市の人口や企業の数が不動産価格に大きな影響を与えることは十分に考えられます。大阪市の人口は今後どうなるのか?この切り口からも考えてみたいと思います。

平成29年5月1日現在の大阪市推計人口は2,709,167人となりました。平成29年4月中の大阪市の人口異動は、自然動態が556人減、社会動態が5,166人増であり、人口増減は前月から4,610人増となりました。

引用:大阪市のホームページより

大阪市の人口等集計結果の要約

<人口総数、男女別人口>

全国や大阪府が人口減少に転じた一方、大阪市では人口増加が続く

  • 大阪市の人口は、平成22年から1.0%の増加となり、269万1,185人。
  • 男女別にみると、男性は0.7%の増加となり、130万2,562人(男女別割合48.4%)、女性は1.2%の増加となり、138万8,623人(同51.6%)。

◆平成27年10月~平成28年10月の人口増加率

引用:大阪市のホームページより

 

このデータを見ている限り、現在までは人口が増加傾向にあります。大阪市の中央区・天王寺区・西区では人口の増加率は他の地域に比べてはるかに高いですね。

大阪市内に限っては持ち家率も上がっているようですので、人口が急激にここ2・3年で減ってしまう、ということはなさそうですが、安心はできません。実際に人口の減少を見越した不動産開発会社の動きにも注目したいところです。

例えば・・・

 

④大手企業の動き

 

阪急阪神HDが長期ビジョン、梅田再開発 沿線に活気 

 阪急阪神ホールディングス(HD)は19日、2025年度を最終年度とする長期ビジョンを発表した。経営統合から20年を迎える同年度までに関西で人口減が進むと判断。JR新大阪駅と接続する新線の開設やビル建て替えなどを通じて地盤の大阪・梅田を国内外の人口や新産業の結節点に育てる。首都圏や海外に不動産事業を広げて成長を目指す。不動産事業の統合など組織再編も進め、収益基盤を固める。

関西から首都圏や海外にも営業基盤を広げる背景には、急ピッチで進む人口減がある。関西の人口は40年に1500万人と15年と比べて16%減る見通しで、首都圏(10%減)と比べて減り幅が大きい。同社は営業利益の9割を梅田と沿線で稼いでおり、事業の分散が喫緊の課題となっている。引用:日本経済新聞 地域ニュース 関西 記事

 

この記事によると、阪急阪神HDは関西圏の将来の人口減少に備え、営業基盤を海外や東京都に広げるようです。

また、インフラを整備し梅田地域に人の流れを呼び込み、人口・産業の結節点に育てる、ということですから将来は、大阪の中心部とその沿線に人口が集中し、他の地域(人の流れが緩やかな地域)は人口減となる、2極化が進むように思います。その動きは不動産の価格にも大きな影響を与えると思われます。

 

●●●まとめ●●●

大阪市内のマンションは、住宅需要以外の要素の影響を受けやすい地域といえます。現在、大阪市中央区は多数のホテルの建設が進んでおり、地価もマンションディベロッパーよりも高い価格でホテルの開発業者が取得しています。

関空があり、京都も神戸も近い大阪は観光客が多く、当社の事務所周辺(中央区南船場)も通行人の半数は観光客です。ホテルの数はまだまだ足りていないことを実感します。

それに伴い、周辺のマンションの価格も高騰しています。実需以外の投資のための購入も多いのです。実際に当社の取引も半数くらいは投資用に購入する方でタワーマンションや広い間取りの築浅のマンションを購入されています。

これからのマンション相場はどうなのかというと、今が過熱状態であると仮定すると、やはりもう少し落ち着くと思うのですが、投資用にも人気のあるマンションはそこまで値崩れしにくいのではないか、と思います。

そして投資向きではない、居住用限定の築の古いマンションはやはり少し価格が下がっているようです。

 

【売り時かどうか】

レインズの資料を見ると、4月に入り少し相場が下がっているように思います。これは3月に比べてということであり、長いスパンで見ればほぼ横ばいですね。

しかし今からの動きはというと・・ 私にはここから急激に価格が上がるとは思えないのです。

その理由は、銀行の融資姿勢です。 不動産売買には銀行融資を使う取引が圧倒的に多く、銀行が融資で不動産の価格は左右されます。

その銀行が投資用の融資をこの4月から締めてきています。背景には平成28年度の金融庁の『金融政策方針』により、今まで積極的だった不動産投資に関する融資姿勢を見直すよう各銀行に指導しているようです。

これは不動産価格の急騰を抑えることになります。その影響で、居住用にも投資マネーが流れ込んでいる大阪市中央区はおそらく住宅・マンションの価格にも影響がでるのではないかと予想しています。

このことを考えると今の相場は高いが今後は少し下がると考えられます。売れるようなら売ってもよい時期ではないでしょうか。

個人の見解ですが、参考にしていただければと思います。

◆◆◆不動産業者の選び方◆◆◆

不動産屋さんはどのように選ぶか!失敗しないための5つの重要ポイント!

マンションを売るまたは貸すには、窓口となる不動産会社選びが非常に大切です。
全国に不動産業者は約123,000社あり(国土交通省のHPから引用:http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000205.html)
多すぎてどこに任せればいいか分からない!と思うのは皆さん一緒なんです。
今回は、不動産業者選びのポイントを説明いたしますので、是非参考にして良い不動産業者を見つけてください。

目次
1、不動産業者を選ぶポイント
①大手か地域密着か
②宅建免許番号(業歴)・ネガティブ情報
③所属している団体
④実績・能力
⑤担当者の能力

2、まとめ

 

●●不動産業者を選ぶポイント●●

①大手か地域密着型か

大手の不動産会社と地域密着型の不動産会社は
現在はレインズ(指定流通機構)でつながっており情報公開に関しては同じ
条件とみてよいでしょう。

しかし、大手企業と地域密着型の業者との違いは営業手法、企業文化などが
大きく違います。それぞれの違いを理解して適した不動産会社を選びましょう。

【仲介手数料は?】
大手の不動産会社と地域密着型の不動産業者に仲介手数料の違いはありません。
すべての報酬は、物件価格×3%+60,000円と消費税が上限額です。
業者独自で仲介手数料を安く(30%割引・半額など)する場合はありますが
おおむね上記の計算式で算出します。

 

【大きな違いは?】
やはり、大手の不動産会社は資金力があります。これはどう頑張っても地元の
中小企業は勝てません。広告費などに大きな資金を投入しており、店舗数も
多いので知名度が高く安心感があります。

そのブランド力で購入希望の顧客も多いのです。その反面、担当者の転勤や担当地域替えなども多く、担当者が地域性を熟知しているかといえば、そうでない場合が多いのです。
社内規則やマニュアルもしっかりしている半面、融通がききにくい場合や仲介手数料の値引きなどは対応できない場合が多いですね。

 

一方、地域密着型の業者の場合、やはり資金力が大手に比べ潤沢でないため、得意エリアを定め、狭い範囲で地域に根ざした営業をしています。
転勤もないため、担当者はその地域に非常に詳しく、不動産以外の地域の情報にも精通している場合が多いのです。
ですからその地域のピンポイントでの相場観や購入者に対する地域特有の情報の提供に強いのです。
ポータルサイトやレインズで情報を公開し、地域限定で広告活動をする場合く、
各社独自のサービスで集客を計っており、取引において融通がききやすいのも特徴です。
賃貸する場合は、管理業務からお部屋付け(借主を見つける活動)までお世話してくれるところもあります。

どちらが良い、という事はなくそれぞれ特徴があり、得意分野があります。

【営業社員の質は?】
大手の業者の場合は、社員教育にも多額の資金を投入しているという強みがあります。経験の少ない社員でも知識はあり、マニュアル通りに一定の質の仕事をスマートにしてくれます。
売上の高い優秀な営業マンには広告予算を多めに配分する仕組みの会社もあります。組織力が強みですが、1営業マンあたりの担当する案件数は地元の業者に比べてはるかに多く激務です。
ノルマに追われる社員も多く、お客様よりも上司の方をみて物事を進める場合があります。
地域密着の不動産業者の営業マンは、売上に応じた成果報酬の場合が多く、経験豊富な社員は素晴らしいノウハウを持っている方もいらっしゃいます。

広告活動など一切せず、すぐに成約に至るようなこともある一方、社員教育に時間とお金を使っていない会社もあり、そういう会社の新入社員は、まったく知識も経験もないままに営業していることもあります。
当たりはずれがある、というのが現実です。
ほとんどの営業マンは、地域のことに精通しています。親切な社員の場合は大手の社員では到底できない手厚いサービスをしてくれる場合もあります。
【両手取引・囲い込み】
一時問題になった不動産業者の卑怯な手法ですが、これに関しては大手企業でも安心できません。
週刊誌とTVで放送された内容では、大手不動産仲介業者が、自社の顧客から売却依頼された物件を他社に仲介させず、自社の顧客のみに紹介し両手仲介にもっていくという手法です。
売却主に対する明らかな背信行為で、売却主の大きな機会損失です。
大手企業だけではないのですが、この手法は大手の業者の方が多いです。それは、大手の方が悪いということではなく、大手は中小企業に比べて取扱物件数が多いからだと思われます。
そして、囲い込みは現在も横行しているように思います。(確証はないのですが業者なら大体わかります)
こういった手法は顧客からはわかりにくく、なかなか防げないのですが、
最近では売却主が自分の物件のレインズ(指定流通機構)の登録状況を確認できるようになりました。

(近畿レインズのWEBサイトから引用http://www.kinkireins.or.jp/sell_request/
このようなことを知っている、と不動産業者に伝えるだけでも囲い込みの抑止力となりますので是非査定時に不動産業者によく念を押しておくとよいでしょう。
また、売り出ししているのに媒介業者以外の他社の案内がない場合、なかなか売れない場合等は一度、別の不動産業者に問い合わせて、現在の自分の不動産について調べてもらうとよいでしょう。
すぐに、囲い込みをされているか分かると思います。もし、囲い込みがされていないのに売れていない場合は、販売価格が高い可能性があります。

➁宅建免許番号・ネガティブ情報

【過去の行政処分履歴の閲覧】
不動産業者は、都道府県知事か国土交通大臣から宅建業の免許を受けています。
お客様や業者間でのトラブルや業者としての欠格事由に該当した場合などには、免許権者から行政処分を受ける場合があります。

実は、この情報が公開されており、ネット上でも閲覧できます。
大阪府の場合、WEBサイトで公開しています。
(参考:「大阪府知事が宅地建物取引業者に対して行った行政処分:http://www.pref.osaka.lg.jp/kenshin/kantoku/」)

国土交通省はこちらです(参考:国土交通省ネガティブ情報等検索システム:https://www.mlit.go.jp/nega-inf/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=takuti
過去に問題を起こして処分を受けたことがある業者はすぐにわかりますね。

【宅建免許番号】
また、不動産業者には免許番号があります。この免許番号は、免許の更新回数を示します。
例えば、「大阪府知事(1)第○○○○○号」という表示の場合、()内は1となり、免許を受けてから
5年を経過していないことが分かります(免許の更新は5年に1回です)。

この()内の数字が大きいと免許の更新回数が多いため、業歴が長いという見方もできます。

ただし、一概にそうとは言えないのです。
例えば不動産業者が18年営業し、都道府県知事免許が(4)の状態で、店舗拡大のため他府県へ支店を開設する場合は、国土交通大臣免許へ免許替えとなるため、新たに(1)となってしまいます。
他にも業歴が長くても個人事業主が法人化した場合も番号が(1)になってしまうこともあります。

反対のケースは、宅建業者で免許番号が(10)の老舗の会社を宅建業の経験のない個人や法人が買った場合もそのまま(10)を引き継ぐこととなります。
業歴の長い業者がバレないように違法行為を繰り返している、という話はたくさんあります。このようなこともありますので、番号は参考までにしておいたほうがよいでしょう。

③所属している団体

ほとんどの不動産会社は、保証協会等の業界団体に所属しています。
稀に大手企業などが保証協会に所属していない場合もありますが、別の業界団体に所属している場合がほとんどです。
これは、消費者にとってどういうメリットがあるのか気になりますね。

【保証協会】
宅地建物取引業を営むには、供託所に営業保証金(本店1000万円・支店500万円)を供託しなければなりません。この営業保証金は供託している不動産会社との不動産取引で損害が生じた場合、供託所に請求し弁済を受けることができます。
宅地建物取引業をはじめる場合、この営業保証金は不動産会社にとって大きな負担となります。
そこで、取引相手の損害を担保するもう一つの方法として、保証協会に加入する方法があります。
保証協会に弁済業務保証金分担金(本店60万円・支店30万円)を納付することによって、損害に対し営業保証金を供託したのと同じ保証額を担保できます。

ほとんどの不動産業者は保証協会に所属しています。
主な保証協会は「公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会」と「公益社団法人不動産保証協会」で国土交通大臣が指定しています。

この保証協会は、会員の不動産会社との取引で生じた債権の弁済業務の他、トラブル解決や会員の研修などを主な業務としていますので、万一、不動産業者との間でトラブルが生じた場合、その業者の所属する保証協会に訴えるのが一番効果的でしょう。
不動産業者も保証協会からの呼び出し等は無視できず、何らかの対応を取らなければいけませんのでほとんどの問題は和解で解決できます。

不動産業者は、保証協会や免許権者である都道府県庁の宅建指導課・国土交通省の呼び出されることが一番堪えます。

ぜひ取引する前に、その不動産会社の所属する保証協会を確認しておいてください。
【そのほかの業界団体】
保証協会の他、主な団体は次のものが有名です。
1、(公社)全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)公式HP:https://www.zentaku.or.jp/
2、(一社)不動産流通経営協会(FRK) 公式HP:https://www.frk.or.jp/
3、(公社)全日本不動産協会(全日) 公式HP:http://www.zennichi.or.jp/
4、(一社)全国住宅産業協会  公式HP:http://www.zenjukyo.jp/
以上の4つの団体も、トラブル解決や、会員への指導・研修、契約書類等の書式の提供などの業務を行っております。

不動産会社との間に紛争が生じたが取り合ってくれない、なかなか解決できないという場合はその会社が所属する保証協会や業界団体に連絡してください。取引相談などの部署が協議などの仲裁をしてくれますので、ぜひ利用しましょう。

④実績や能力

不動産会社の実績や能力は、どこで判断するのか?
マンションの場合、同じマンションでの過去の取引件数も参考になります。
取扱になれている業者さんは、管理規約の内容やマンションの決まり事などを
熟知していることもあり、取引もスムーズにこなしてくれるでしょう。

しかし、高く売れるか・早く売れるかという点ではまた別です。
相場価格ならどの業者でも売れます。

マンション売却は相場以上の価格で売れたり、傷んでいて全面リフォームが必要な物件でも意外と早く売れる
こともあります。
これは、不動産業者が情報公開を徹底しているか、売却プランに作戦を持っているか、マンション売却のたくさんのノウハウをもっているかがカギとなります。

【買取業者の選定】
マンション買取業者さんも大阪にはかなりの数がありますが、高く買ってくれるところとそうでないところは価格に大きな差があり、1割以上差がでる場合が結構あります。
また、買取業者やマンションを買う投資家にも得意分野があり、売る物件によって紹介先の業者を選ぶ必要があります。
買取業者との折衝は個人対プロの直接のやり取りになり、多数の業者との交渉を個人がこなしていくのは無理があります。
仲介手数料は必要ですが、ベストな業者を仲介業者に見つけてもらうほうが、手数料を差し引いても高く売れた、という場合があります。

そういうルートをたくさん持っている仲介業者さんなら買取業者の選定を任せても安心です。売り出す時期やその時の時勢に応じた価格を設定する業者の場合は思いのほか高い価格で成約になる場合もあります。

【販売活動】
現在の不動産業者はインターネット(自社のHPやスーモ・ホームズ・at-home等のポータルサイト)掲載、折込や投かんチラシの活動、レインズ登録は当たり前にやっており、それでも簡単には売れないこともあります。
そうなると長期戦になり、売れない物件に対しては広告予算も減らして販売活動の手が緩む業者は多いのです。
上記の販売活動以外の作戦や販売ルートをもっているか、というのも査定時に聞いておいた方がいいです。

⑤担当者の能力

実はこれが一番大切な要素だと思います。
今まで、物件はいいのに担当者のせいでなかなか売れない、低い金額で叩き売った、という事例をたくさん見てきました。
物件の調査が不十分で、商談が進んでから購入意欲がなくなるような新しい事実が出てきたり、他社へのアピール・購入者への情報公開がうまくでていなかったり、担当者自身の動きが悪いことによる機会損失なども多々あります。実際に契約してからも能力の低い担当者の場合は揉める場合も多々あります。

会社がよくても担当者さんが頼りない場合などは、別の業者を検討するか担当者を代えてもらったほうが得策です。

また、その担当者や業者自体が他社から敬遠されている場合もあります。
大阪市でも業者間の評判がよくない業者は存在し、その業者さんの担当物件はあまり案内しないものです。
そういう業者とは・・・・誰でも知っている有名な不動産会社の場合もあります。

悪質な場合は、売主様の物件を流通機構にも登録せず(登録しても他社に案内させない)、広告活動も控えめにし、売主様の物件が売れないような状態にしてから価格を下げて買取業者に買ってもらう。

そして、買取業者が購入後にリフォームした物件の販売まで頂く、という営業マンまで存在します。
そのような営業マンが社内ではトップ営業マンであったり、やり手と呼ばれていることもあります。

この場合は、査定の段階で見抜くはほぼ無理ですので、販売が長引いたら他社に自分の物件の状態を聞いてみるのもいいかもしれません。

●●まとめ●●

マンション売却は業者任せでは売れません。売主の義務として資産を託す不動産業者を選ぶことは最初の仕事です。しっかりチェックしてよい業者さんに任せてください。

特に担当者さんと相性が合うかどうか、能力が高いかどうかは判断基準の中では大きな割合を占めると思います。
いろいろ質問をぶつけてみて、売ってくれる業者さん・頼もしい担当者さんを見つけてください。

販売がはじまってからも、業者はあくまでお手伝いであり“売る”のはあくまで売主さんです。お住いの場合は、案内に向けてのお掃除や極力内見の日時を合わせる、照明をつけておくなど売るための努力をして、少しでも良い条件で売れるように努力してくださいね!

◆もしも転勤になったら◆

こんにちはリベルタスの藤澤です。

そろそろ暖かくなってきましたね。急な気温の変化で体調は崩されていませんか?花粉も飛んでおりますので十分に対策をして乗り切りましょう!

という事で、この時期を迎える少し前の2・3月は不動産がよく動くシーズンで、ご売却の相談も多いのです。
そして、お家やマンションをご売却・賃貸される方で多い相談のうちの一つに突然やってくる『転勤の辞令』があります。

突然の辞令は待ったなしで『家はどうしよう・・・』と戸惑う方も多いのではないでしょうか?
短期間の間に、転勤先のお家を探し、現在の家を【売るか貸すか・置いとくか】判断しなければなりません。
当社ではこのような場合に参考になるかと思い、売るべき場合・貸すべき場合の判断基準をアドバイスしております。
どんなケースがあるのかというと・・・・

●売却した方が方がよい場合●
ケース①
駅から遠い・都心から離れているマンション・戸建に住んでいる場合。
この場合は、人口減少などの要因から将来の価格の下落の可能性があります。
当社の営業エリアの大阪市内では少ないですが、大阪近郊でも土地の坪単価が低く不動産業者も数が少ない(業者として利益を上げにくい)地域は、今後も価格の上昇は見込めないと思います。資産が目減りをする前に売っておくほうがよいでしょう。

ケース②
そのお家に、今後帰ってくる予定がない場合。
今後人口の減少は確実にやってきます。もし、あなたが積極的に不動産投資をしないなら不要な不動産は、高く売れるうちに手放した方が賢明といえます。
●貸した方がよい場合●
ケース③
都心部で駅に近いマンションの場合。
この場合は、値崩れがしにくく、借主がつかないという事も比較的少ないのです。
やはり不動産は立地です。そして、マンションの場合は家賃相場も分かりやすく容易に計算でき、建物の共用部分のメンテナンスも管理組合の理事会で決定し、修繕積立金で修繕しますのでオーナーとしては内装と設備だけをきっちりメンテナンスすればよいのです。
特に空室リスク・修繕リスク・倒壊の恐れも少ない都心部の分譲マンションは資産として持っておいてもよいでしょう。

ケース④
将来今のお家に戻る場合。
上記の③の場合でなおかつ将来のその地域に戻る予定の場合は、圧倒的に賃貸することが多いです。
また、この場合は、確実に戻ってくる時期がわかるのであれば、普通の賃貸借ではなく定期借家契約にするとよいでしょう。
通常の賃貸借契約は、貸主は正当事由がない限り解約できないのですが、定期借家契約は正当事由がなくても契約期間が満了すると賃貸借契約が終了するので、貸主側の正当事由の有無は問われません。
ただし、定期借家契約は借主は契約期間を超えて長く住むことができないので、条件の合う借主も限定されます。
故に家賃や敷金・礼金なども、通常の賃貸借の物件より少し安くすることが多く、割安感を出すと借り手もすきやすいのです。
●貸すしかない場合●
ケース⑤
転勤で、引っ越すことになり売却を考えたが、売却価格が住宅ローンの残債務を下回る場合で、住宅ローンの完済のための自己資金が調達できない場合は、やはり賃貸することになります。

なぜかというと、不動産を売却する場合は物件に設定されている抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権抹消には融資をしている金融機関の同意が必要ですが、同意を得るためには原則住宅ローンを完済しなければなりません。売却価格がローン残債額に満たない場合は、完済するためにその差額分を金融機関に支払います。
しかし購入後間もない時期の転勤だと自己資金を購入時に使っているため、その金額が用意できない事があります。
そういう事情で売却できずに賃貸する、という方も多いです。
購入時にフルローン・オーバーローンで借り入れしている場合にもよく見られます。

いかがでしょうか。転勤の可能性がある場合はこのような事情を考慮して早めの対策をしておくのがよいかと思います。辞令は突然ですのでね。

ところで、ほとんどの金融機関は住宅ローンは住むため(マイホームのため)のローンなので賃貸に出す目的や倉庫にするなどの目的では融資をしてくれませんので、果たして賃貸するのは良いのか???という疑問が残ります。
悪質な場合は一括弁済を要求されることもありますし。。。
そこで金融機関に確認してみたのですが、転勤の場合は、お咎めなしの場合が多いようです。一般的にやむを得ない場合はそのまま借入条件は変わらずに返済していけばいいのです。

余談ですが、私の知り合いのメガバンクの銀行員さんも、関東に転勤が決まり定期借家契約で貸しておられました。
約3年程で戻って来られましたが、そのまま元のお家で暮らしていらっしゃいます。上手く定期借家契約を利用したケースですね。
そういうわけで、転勤が急に決まった!という場合は、まず売るか貸すかですが、落ち着いて今の相場を調べてから
判断しましょう。

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◆マンション売却のコツ②◆

こんにちはリベルタスの藤澤です。
前回からの【マンション売却のコツと注意点】の続きです。

今回は、ご売却条件の中の【告知事項】に関してお話したいと思います。

査定を経て、販売する業者を選定し、いよいよ販売活動となりますが、
中古マンションの売買の場合は、買っていただく方に事前に知らせておくべきことがあります。
『告知事項』です。

トラブルを未然に防ぐためにはお使いの物件について、物質的な不具合や周辺環境、火災・事故など買主が購入するかどうか判断するために
重要になりそうなことは、価格に影響するような事も必ず事前に知らせておくことが大切です。
告知事項は査定の段階で不動産業者に伝えるとよいでしょう。
通常、不動産会社も販売前には確認するはずですが、担当者が新人であったりうっかりミスで聞き忘れることもあります。悪質な業者ですと、わざと聞かないようにする、という高度な?ことをする営業マンもいます。
(このような業者には任せない方がよいのですが)その場合告知義務違反になりトラブルが起これば責任はすべて売主にかかってきます。不動産業者は、「申告しなかった売主様の責任、自分は売主から聞いていないので責任はない」という論法で責任を取ろうとしません。不動産業者に聞かれなくても自ら告知するようにしましょう。

例をあげると、
・雨漏り
・シロアリの害
・給排水設備の故障
・事件事故(室内・バルコニー等での死亡事故や自殺等)
・火災
・近隣トラブル
・設備や建具の故障、不具合
・著しい騒音
・周辺の嫌悪施設(パチンコ・風俗店、火葬場、墓地、高圧線、ごみ焼却場、原発、下水処理場、暴力団事務所など)
などが該当し、事前に買主に伝え承知の上で買ってもらうことでトラブルを回避できます。

以上のようなことは隠れた瑕疵(かし)となり、売主の『瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)』の対象になります。
瑕疵担保責任とは売主が買主に対し負う、見えない欠陥に対する責任です。修復義務を負ったり損害賠償または契約解除になる場合もあります。 建物の軽微な不具合や給湯器の故障などは、売主の修復・交換で解決する(修復に関する費用を売主が負担する)場合が多いのですが、
近隣トラブルや周辺施設の場合は、解約になる場合もあります。

この瑕疵担保責任は無過失責任であり、売主は物件に対し故意・過失が無くても、損害賠償の責任を負うことになっているのです。しかし、買主が契約前に瑕疵を知っていた場合は、知っていた部分に関しては売主は責任を負わなくてよいのです。

また、事故や自殺は『心理的瑕疵』と言い、買主が『事前に知っていたら購入しなかっただろう』と思われる心理的な欠陥のことです。
これが、購入後に発覚した場合は解約事由になりますが、事前に伝えており買主が知っていた場合は解約事由とはなりません。
『心理的瑕疵』には明確な定義はありませんが、少しでも思いあたる場合は伝えておいた方がよいのです。
購入する方の立場で考えると、後から発覚した場合、売主にはそのつもりはなくても『事実を隠していた』『騙された』という気持ち
になり、大きなトラブルに発展する場合もあるのです。

また、中古マンションの売買では、売主がそういった瑕疵担保責任を負わない旨の特約を付けて契約する場合もあります。
その際にも、告知事項はしっかりと伝える方がよいでしょう。
買主にとっても大きな買い物ですので不信感が少しでも生まれると、購入には至りませんし、万一契約に至った場合は損害賠償など
大変なトラブルになる場合もありますので、事前の告知がとても大切です。
売主として誠実な対応をすることが早期売却につながる重要なポイントです。

その際には、当然経験豊富でトラブル回避の提案をしてくれる担当者に売却を任せることをお勧めします。

◆マンション売却のコツ①◆

こんにちは!リベルタスの藤澤です。
今回は、【マンション売却のコツと注意点】のテーマです。

まず最初は【不動産査定】です。

不動産を売ろうと思ったら、まず一番に気になることは、価格ですね。
『今売れる価格はいくらか?』という疑問が最初に浮かぶことでしょう。
そうすると、まず不動産業者に相談する、又はインターネットで調べてみるという方が多いのではないでしょうか。

近年、大阪市のマンション売却については、不動産業者が大まかな価格を公開している事が多く、大体の目安がインターネットで調べられるケースもあり、
現在販売中の物件もポータルサイトなどで容易に検索できますよね。
当社も独自のデータベースから価格を自動で算出する『瞬間査定』を実施しており、大阪市中央区・西区の分譲マンションの相場を簡単に調べられるサービスを提供しております。
※当社の瞬間査定は販売価格のデータの蓄積をベースにしております。
更に詳しく査定金額を算出するには、訪問査定(現地を拝見しての査定評価)で現物を拝見し評価をする事になります。実際の眺望や日当たり、内装の状態、設備の状態などをチェックしより正確な価格を算出します。
そして、どの業者もおおむね3か月以内に売れる金額をお客様に提示します。

ここでの注意点が二つあります!!!!
注意点①
不動産会社からすれば、訪問査定をするという事は媒介契約を取りにきている!という事です。
媒介契約とは、販売活動をするにあたり売主様と不動産業者が価格や売り渡し条件を取り決め、交わす契約のことです。

この媒介契約を売主様と締結しななければ販売活動ができないのです。
そして自社で媒介契約を交わした物件(自社物件)の数が売上や反響数を左右するため、査定する担当者はどうしても契約がほしい、という気持ちが働き査定が甘くなります。
『少しでも高く売りたい』という売主様のご要望と合致させるため、非常に魅力的な査定価格です。
そうすると、売れそうにない高い査定金額を提示してしまうこともあるのです。
明らかに1社だけ査定額が高い、という場合はそのケースが多いですね。
インターネットでの一括査定でも同じようなことがあり、不動産業者の考えで査定金額を高く出すケースが増えています。
自社の買取なら、他社よりも高く!というのは大歓迎ですが、仲介の査定に関しては本当に売れる金額が大切ですよね。

実際に担当者自身が高いと思っている場合、販売活動にも力が入りません。
その場合、販売活動をしても当然売れませんので、数か月後に価格を変更することになる場合が多く、時間の経過分だけ機会損失になってしまうということがあります。
そのうえ長い間販売していて、価格が下がってきている物件というのは不動産の購入を検討されている方にとってはイメージも悪くなってしまいます。

このようにならないための査定段階での見極めのポイントは、
査定した担当者さんが、その金額の根拠と成約になるまでの期間を明確に説明できるかどうかをしっかり確認しましょう。自信がなさそうだったり、とにかくお願いします、の一点張りの場合はその業者さんとの媒介契約は見合わせた方がよさそうです。
大阪の極端な例でいうと、投かんチラシに〇〇〇〇万円の予算で買うお客様がいます!というものが有名ですね。
十分に気を付けてください。

しかし、実際は売り出してみないとわからないのも事実ですので、数値と・事実・論理でしっかりした販売計画を提案してくれる業者さんを見つけてください。

注意点②
次に注目すべきなのは、査定担当者さんがその物件にあった売却プランを考えて提案してくれるか、という点です。
最近は、どこの業者さんも①ポータルサイトへの登録、②自社ホームページへの掲載、③投かん・折込チラシ④流通機構への登録は当たり前にしております。(一部の囲い込み業者を除く)

それ以外の販売方法に注目すべきです。とにかく購入希望のお客様がいる、というのではなく、物件の特性を活かした営業方法の提案のことです。
例えば、内装が古くリフォームが必要な物件の場合は通常の購入希望者から見れば、リフォーム代が別途かかるため敬遠されがちですが、リノベーションを希望されるお客様はリフォームされていない物件を好まれ、そのような顧客をたくさんもっているリノベーション専門業者さんに情報を提供するのも作戦です。
大阪でリノベーションで知名度の高い業者さんに物件情報を提供し、すぐに成約したケースもあります。

また、税理士さんや相続診断士、ハウスメーカーなど、宅建業者以外の専門業者さんに顧客を紹介してもらい、連携して成約になるケースもあります。これくらいのことは、経験豊富な不動産営業マンであれば、瞬時に思いつきますので、
査定の段階でよく担当者さんのプランを聞いてみてください。

以上が査定での注意点になります。媒介契約の詳細については当社のホームページで説明しておりますのでご参照ください。

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